«Коттеджное рабство»: Ленобласть предлагает создать жилые садовые комплексы, чтобы решить эту проблему
Ленобласть хочет ввести понятие «жилой (садовый) комплекс». Это должно помочь решить вопрос так называемого «коттеджного рабства».
Администрация Ленинградской области предлагает законодательно закрепить за жителями коттеджных поселков право общедолевой собственности на инфраструктуру: дороги, инженерные сети и котельные. Для этого в законодательство планируют ввести новое понятие — «жилой (садовый) комплекс».
Законодательная новелла призвана искоренить так называемое «коттеджное рабство», когда люди покупают участки в коттеджных поселках, строят дома, а потом выясняется, что участок, на котором расположена, например, дорога – частный, ее владелец перекрывает проезд и взимает плату.
«Человек не может добраться до собственного дома — это нонсенс. Я не разбираю отдельные случаи — этим занимаются муниципалитеты и прокуратура. Моя задача как губернатора — убрать саму причину, чтобы такая ситуация вообще не возникала», — заявлял ранее губернатор региона Александр Дрозденко.
Законопроект разрабатывает областной комитет по управлению госимуществом (КУГИ). По замыслу доля каждого жителя в общем имуществе будет пропорциональна площади его участка, а продать свою «общедолевую часть» отдельно станет невозможно.
- В новых поселках общее имущество будет автоматически переходить в долевую собственность жителей с момента продажи первого участка.
- В уже существующих поселках собственники получат право выкупить инфраструктуру у застройщика, если за это решение проголосуют две трети владельцев.
Управлять имуществом будут товарищества собственников недвижимости (ТСН) или СНТ (на землях сельхозназначения). Коммерческие управляющие компании обяжут преобразоваться в ТСН.
По данным КУГИ, сегодня в Ленобласти насчитывается 88 проблемных коттеджных поселков. Пока закон не принят, региональные власти пытаются решать конфликты силами местных администраций — например, через установление публичных сервитутов (прав безвозмездного пользования дорогами). Такая практика уже применяется во Всеволожском районе в СНТ «Сосновая поляна» и «Радужный».
Мнение эксперта
Игорь Карцев, генеральный директор «Максимум Лайф Девелопмент», председатель комитета по работе в СЗФО Ассоциации малоэтажного жилищного строительства:
— Безусловно, эта инициатива имеет под собой здоровую основу. У нас есть примеры поселков, где собственники дорог и инфраструктуры выставляют необоснованные тарифы или диктуют свои условия. С таким произволом, конечно, нужно бороться, но подходить к вопросу следует разумно.
Важно соблюдать баланс интересов, например, обязать собственников таких имущественных комплексов передавать инфраструктуру в, но с обязательной оценкой стоимости этого имущества. Если, например, эти объекты изначально не были заложены в стоимость земельных участков при покупке, то их цену необходимо определять экспертным путем (рыночным или затратным методом).
Уверен, что законодатели и профильный комитет найдут правильные правовые основания и смогут соблюсти баланс интересов.