Ипотеке не хватает стабильности

Не все банки готовы снижать ипотечные ставки вслед за крупнейшими игроками этого рынка, а некоторые даже сосредоточились на других кредитных продуктах.

О ситуации на рынке ипотечного кредитования шла речь на бизнес-завтраке, который прошёл в рамках конкурса «Доверие потребителя», организованного Комиссией по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти. Доступная ипотека – ключевая часть нацпроекта «Жильё». Именно такие кредиты должны позволить гражданам купить 120 млн кв.м жилья, которые в стране собираются вводить ежегодно, начиная с 2024-го.

Но не все в это верят. «По плану ипотека должна составлять 20-30% ВВП. Сегодня этого можно достичь, только уменьшив ВВП вдвое или ещё и доплачивать за выдачу ипотеки. В поставленных задачах есть явные нестыковки. Например, к 2024 году объёмы ипотеки должны увеличиться в два раза. Но нужен четырёхкратный рост, чтобы такие кредиты составили 20% ВВП. Уже в 2019-м средневзвешенные ставки, согласно нацпроекту, должны составлять 8,9%. А сейчас мы имеем 10,5%. Хотя в августе стоимость кредитов снизилась до 9,3%. Возможно, к концу года ставки ещё уменьшатся – исходя из уровня инфляции, поскольку в 2019-м нас ждёт минимум ещё одно снижение ключевой ставки. Но при этом шестой год подряд падают доходы населения. Ипотечные портфели банков растут огромными темпами, хотя эта динамика сейчас и замедлилась. Однако объём просроченных кредитов в абсолютных значениях тоже неплохо увеличивается», – говорит руководитель «Нмаркет.ПРО Ипотека» Игорь Пинаев.

Ставка на падение

Тем не менее крупные банки в этом году не раз снижали ставки. Например, Сбербанк урезал их в мае на 0,3%, в августе на 0,5%, а в сентябре ещё раз. Теперь минимальная стоимость кредита для покупки строящегося жилья составляет 7,3%. Но это для клиентов, которые получают зарплату на карты «Сбера». Для остальных ставка начинается с 9,3%.

Привлекать клиентов банки собираются не только ставками, но и удобством оформления кредита. Например, ВТБ готов подключать застройщиков напрямую к своей системе. Потенциальный покупатель прямо в офисе девелопера сможет за считанные минуты получить предварительное одобрение кредита. Пока такая схема работает только в Москве, но вскоре должна появиться и в Петербурге. А клиентам членов Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти банк предлагает дисконт – 0,6% от стоимости кредита. В банке полагают, что доля ипотеки на первичном рынке снижается, а стоит делать ставку на «вторичку» или уже оформленные в собственность квартиры в новостройках.

Все представители банков отмечают, что ипотечный рынок «раскачивался». Высокие ставки в прошлом году привели к уменьшению объёмов выданных кредитов. Их снижение в нынешнем году и боязнь повышения цен на квартиры из-за перехода на проектное финансирование привели к увеличению объёмов ипотеки на первичном рынке. Кто смог взять такой кредит, это уже сделали, да и предложение на рынке сократилось за счёт рекордных продаж в первой половине года.

Готовое интереснее

«Клиенты теперь не принимают необдуманных решений. Сейчас акцент смещается на «вторичку» или близкие к сдаче новостройки. Мы не демпинговали по ставкам, поскольку понимаем, сколько стоят «длинные» деньги на рынке. И у нас нет таких радужных ожиданий по падению ставок. Что стало триггером для их снижения? Все тянутся за крупнейшими игроками, у которых большие финансовые возможности, но реальных предпосылок я не вижу», – рассуждает руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчётов по сделкам с недвижимостью Дирекции кредитно-депозитного бизнеса банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова.

Начальник управления по СЗФО Департамента региональной сети ПАО «Росбанк «Росбанк Дом» Павел Голубев тоже отмечает рекордные объёмы выдачи ипотеки в новостройках в первом и втором кварталах: «У нас увеличение составило 30%, но во многом за счёт клиентов, которые откладывали сделки с прошлого года. Мы тоже акцентировались на вторичном рыке. Но амбиции на следующий год большие: потребительское кредитование будет сжиматься, и мы ориентируемся на ипотеку. Хотя и не можем так быстро реагировать на снижение ставок, как государственные банки. Идёт борьба за каждого риэлтора и агента на рынке».

«У нас тоже не самая быстрая реакция на изменение рыночных условий и снижение ключевой ставки. Но зато при росте стоимости ипотеки у нас ставки не так быстро увеличиваются. Год действительно был нестабильный. Но точки роста это не только ипотечные, но и потребительские кредиты. Мы начали развивать это направление с помощью партнёров. Остаются интересными и кредиты на коммерческие помещения», – уверена руководитель направления партнёрского канала регионального центра по розничному бизнесу Северо-Западного филиала ПАО «АК БАРС» Мария Гретченко.

Застройщики ждут денег

«Ипотека – самый действенный инструмент поддержки строительной отрасли, особенно когда меняются правила игры или рыночная ситуация. Например, в кризис стимулирование ипотеки удержало первичный рынок на плаву. В рамках нацпроекта предусмотрено снижение ставок и другие меры – это хорошо. Но для застройщиков важно, как гибко и эффективно банки будут работать с клиентами – без банков мы никогда не построим 120 млн кв.м жилья. Беспокоит и то, что около 500 000 кв.м петербургских новостроек не получат проектное финансирование. Застройщикам отказали в кредитах, а у них есть дольщики, в том числе с ипотекой. Банкам интересны крупные компании, с активами, большим земельным банком. А основная проблема с небольшими застройщиками. Как только мы их потеряем, получим новых обманутых дольщиков. Всё это приведёт к недоверию покупателя к рынку в целом», – полагает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Застройщики подтверждают: процент сделок с использованием ипотеки серьёзно сократился в конце прошлого – начале этого года, но он постепенно повышается. Чтобы компенсировать такие провалы, девелоперы используют рассрочки. «Это рабочий инструмент, и мы его активно применяли. Например, небольшой первый взнос и выплата основной суммы в конце строительства. Возможен также переход с рассрочки на ипотеку. А вот рассрочка при эскроу пока вопрос открытый. Неочевидно, что застройщикам будет выгодно любой ценой наращивать сумму на эскроу, чтобы сэкономить на процентах по проектному финансированию. А в крупных проектах просто нельзя по щелчку продать большие объёмы. Но и полностью от рассрочки уйти не получится», – поясняет начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.

«Нет худа без добра. Да, условия выдачи ипотеки ужесточаются, платёжеспособность сокращается, но планы банки не снижают. Это значит, они будут более гибко относиться к требованиям застройщиков и их клиентов», – уверен и.о. начальника отдела ипотечного кредитования ГК «КВС» Иван Соколов.

«Мы пробовали разные программы: субсидирование, зачёты. Потребителя уже сложно удивить – надо стараться привлечь его внимание индивидуальными условиями. Субсидирование ставок по партнёрским программам застройщиков и банков стало неинтересным. Более низкую ставку они иногда предлагали, увеличивая стоимость квартиры. А сегодня ставки и так снижаются», – полагает руководитель отдела ипотечного кредитования Setl Group Юлия Мошкова.