«Застройщик, требующий возмещения убытков в порядке регресса, должен доказать целый ряд обстоятельств»

Любая строительная деятельность связана с рисками, особенно когда она сопряжена с привлечением средств дольщиков. Прежде всего, это риск понести убытки при нарушении застройщиком условий договора долевого участия. Однако не всегда причина в недобросовестности самого застройщика.
На разных этапах реализации проекта требуется привлечение третьих лиц. Это могут быть как подрядные организации, так и органы исполнительной власти, в чью компетенцию входит, например, выдача разрешительной документации, включая разрешения на ввод в эксплуатацию. От того, насколько добросовестными будут действия всех лиц, вовлечённых в этот процесс, напрямую зависит надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед дольщиками.
Застройщик, который нередко становится лишь звеном в этой цепочке, имеет право потребовать возмещения убытков в порядке регресса. Такое требование он может предъявить лицу, чьи действия или бездействие привели к нарушению застройщиком условий договора с дольщиком и стали причиной взыскания штрафных санкций.

Нужны доказательства!
Однако при рассмотрении таких споров в судах застройщик должен доказать совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение третьего лица, наличие причинно-следственной связи между действиями указанного лица и возникшими убытками, а также вину ответчика в произошедшем. В подавляющем большинстве подобных исков ответчиком выступает подрядчик, который сорвал сроки выполнения работ. При этом результат рассмотрения таких дел в суде зависит от последовательных действий самого застройщика.
При рассмотрении одного из таких споров Арбитражный суд оставил в силе судебные акты нижестоящих судебных инстанций, указав, что ответственность подрядчика за нарушение срока окончания работ установлена положениями договора подряда в виде взыскания неустойки. Однако требования о её взыскании по данному основанию заказчик не предъявлял, нарушение подрядчиком сроков выполнения работ не доказывал. По мнению суда, это указывало на отсутствие причинно-следственной связи между действиями подрядчика и убытками застройщика в виде начисления неустойки за несвоевременную передачу объекта дольщикам.
При рассмотрении аналогичного спора с подрядчика в пользу застройщика было взыскано более 13 млн рублей. Суд установил, что в случае своевременного исполнения ответчиком обязательств по договору генерального подряда у истца не возникли бы убытки в виде неустоек, подлежащих уплате дольщикам. Более того, заявленные истцом убытки не были покрыты взысканной ранее неустойкой за нарушение сроков выполнения работ.
Таким образом, для удовлетворения требования о взыскании с подрядчика убытков в порядке регресса необходимо доказать не только их наличие, но и обусловленность их возникновения противоправным поведением подрядчика. Наилучший способ сделать это — предоставить суду вступивший в силу акт по иску о взыскании с подрядчика неустойки и иных санкций, предусмотренных договором подряда. При этом сам факт нарушения сроков выполнения работ, скорее всего, не будет признан судом достаточным основанием для взыскания в пользу застройщика убытков в порядке регресса.

Чиновники в ответе
Органы исполнительной власти тоже нередко становятся ответчиками по подобным делам, например, из-за неправомерного отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод дома в эксплуатацию, который стал причиной срыва сроков передачи объектов дольщикам.
Поскольку подобные отказы оспариваются в основном в судебном порядке, при обращении застройщика к уполномоченному органу с иском о возмещении убытков в порядке регресса, уже имеется вступивший в законную силу судебный акт о признании такого отказа неправомерным. Поэтому суды в подавляющем большинстве случаев удовлетворяют требования застройщика.
Так, например, Арбитражный суд взыскал с администрации городского округа Химки Московской области в пользу застройщика 15,7 млн рублей убытков. Основанием для удовлетворения иска стал незаконный отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Суд установил, что именно это стало причиной взыскания с общества в пользу дольщиков неустоек за нарушение срока передачи им помещений. При этом незаконность действий ответчика была установлена вступившим в законную силу судебным актом.
Однако застройщику стоит понимать, что не все убытки, возникшие в результате предъявления к нему требований дольщиков, могут быть взысканы с третьих лиц в порядке регресса. Так, например, застройщик не вправе требовать компенсации штрафа за неисполнение им в добровольном порядке требования дольщика об уплате неустойки за нарушение срока передачи последнему объекта строительства (санкция предусмотрена ч. 6 ст. 13 закона «О защите прав потребителей»). Подобная позиция неоднократно подтверждалась судебными актами.

Вирусные послабления
В сегодняшней сложной экономической ситуации, вызванной распространением коронавируса, законодатель принимает определённые меры поддержки разных сфер экономики, в том числе строительного бизнеса. Так, Постановлением Правительства РФ №423 установлено, что со 2 апреля и до конца года не начисляется неустойка за нарушение предусмотренного ДДУ срока передачи дольщику объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ №214). Этот период также не учитывается при определении размера убытков (ст. 10 ФЗ №214) и исчислении процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих уплате дольщику в случае расторжения ДДУ (ч. 2, 6 ст. 9 ФЗ №214). Более того, если любое из вышеуказанных требований возникло у дольщика до 2 апреля 2020 года, застройщику предоставляется отсрочка его исполнения до конца года. Подобные меры направлены на снижение финансовой нагрузки застройщиков. При этом дополнительных нормативных правовых актов, которые бы накладывали аналогичные ограничения на предъявление исков к тем же подрядчиками, не принято. То есть застройщик не лишён возможности обратиться с иском о возмещении ему в порядке регресса уже возникших убытков.