Новая цена для города

Смольный завершил кадастровую оценку городской недвижимости. Стоимость всех объектов суммарно увеличилась лишь на 1%.

Впервые оценкой петербургской недвижимости занималось ГБУ «Кадастровая оценка», созданное в конце 2016 года по требованию 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». По закону проводить кадастровую оценку в городах федерального значения (Петербург, Москва и Севастополь) необходимо раз в 2–5 лет. Последний раз оценка земельных участков в Петербурге проводилась в 2013 году, объектов капитального строительства и помещений площадью более 3000 кв.м – в 2014-м, помещений площадью менее 3000 кв.м – в 2015-м.

В этом году оценили всё – это более 3 млн объектов: 2,7 млн помещений (2,2 млн жилых и 0,5 млн – нежилых), 147 000 участков, 116 000 зданий и пр. Предварительные данные были представлены в июле этого года, и до начала октября ГБУ принимало замечания. Они были почти по 1500 объектам. Учли 451.

Суммарно кадастровая стоимость по всем объектам выросла только на 1%, говорит директор ГБУ «Кадастровая оценка» Сергей Грибовский. По земле показатель вырос на 1,4% (3,41 млрд вместо 3,3 млрд), а по зданиям сократился на 5,5% (6,38 млрд вместо 6,75 млрд). Стоимость жилых помещений составила 12,07 млрд (вместо 11,6 млрд). Самый заметный результат – по нежилым помещениям, суммарная стоимость которых снизилась на 30% (3,62 млрд вместо 5,17 млрд рублей).

Средняя кадастровая стоимость 1 кв.м земельного участка составила 3887 рублей (сейчас – 3832).

Разницу г-н Грибовский объясняет вступлением в силу новых методических указаний по учёту видов использования объектов. Раньше оценивали по разрешённому, а сейчас – по фактическому. Кроме того, на изменение стоимости объектов недвижимости повлияло освоение новых городских территорий, реновация районов исторической и промышленной застройки, развитие инженерно-транспортной инфраструктуры города, в том числе ввод новых магистралей и станций метрополитена.

Самый существенный рост кадастровой стоимости зафиксирован для участков под размещение гостиниц в Курортном районе, где стоимость «квадрата» выросла с 3602 до 8268 рублей. Ранее их считали вместе с городскими объектами гостеприимства, учитывая близость к центру города. Без учёта этой характеристики недооценённые прежде земли серьёзно прибавили в стоимости, поясняют оценщики. Незначительно подорожали участки под ИЖС (с 4152 до 4673 рублей за 1 кв.м), а также земли спортивного и дачного назначения – с 3242 до 4336 рублей за 1 кв.м и с 2202 до 3032 рублей за 1 кв.м соответственно.

Снизилась стоимость участков рекреационного и социального назначения, участков под гаражи и станции технического обслуживания – на 15%, 45%, 25% и 32% соответственно.

Заметное снижение цен на «энки» объясняют тем, что при прошлой оценке в 2015 году из-за отсутствия необходимой информации кадастровая стоимость нежилых помещений в жилых домах устанавливалась по средней стоимости «квадрата» квартир в доме. Из-за этого цены на склады и паркинги были завышены, а на магазины, рестораны и пр. – занижены. Сейчас объекты дифференцировали на основании данных ГУП «ГУИОН», что позволило скорректировать цены. В итоге общая кадастровая стоимость нежилых помещений уменьшилась на 30%, а средняя кадастровая «квадрата» – на 54%, составив 26 842 рубля. Для торговли и общепита усреднённый показатель равен 116 209 руб., для производств и складов – 22 926 руб., для офисов – 72 043 руб. Апартаменты оценивались как нежилые помещения в нежилых зданиях. Их кадастровая стоимость определялась на основе затрат на строительство объекта, но без учёта местоположения.

Средняя кадастровая стоимость 1 кв.м машино-места в жилых домах рассчитана в 61 159 рублей, в нежилых зданиях – 5863 рубля.

По словам зампредседателя Комитета имущественных отношений Ксении Кононевской, итоги оценки планируется утвердить уже на этой неделе, до 1 декабря. Новая кадастровая стоимость вступит в силу с 1 января 2019 года, а налоги по ней будут платить с 2020 года (это будет налог за 2019 год). Для квартир стоимостью до 7 млн рублей (это 84,6% городских квартир) ставка составит 0,1%, для квартир стоимостью от 7 млн до 20 млн (14,5% от общего количества) – 0,15%, для жилья стоимостью от 20 млн до 300 млн (а к таким относятся 0,9%) – 0,2%, собственникам квартир дороже 300 млн (а их в городе всего 10) выставят ставку в 2%. В среднем стоимость налога не превысит размера ежемесячной платы за ЖКХ, поясняет г-н Грибовский.

Недовольные определённой стоимостью по закону имеют право оспорить её во внесудебном порядке (обратившись в ГБУ или Комиссию по рассмотрению споров при КИО) или в судебном порядке. Отметим, что если выявляется ошибка в типе жилого дома, то кадастровая стоимость пересчитывается для всех квартир в нём.

Фото: РИА