Запрос на креатив

Рынок недвижимости демонстрирует изрядный креатив, превращая классические офисы в коворкинги и гибкие рабочие пространства, торговые комплексы в места для «впечатлений» и сложные «миксты» функций, а заброшенные площадки и здания – в популярные и модные общественные пространства. Стоит ли оно того? Зачем нужен sharing в недвижимости? Приносит ли креатив доход и как на нём заработать? На эти и другие вопросы попытались ответить участники дискуссии, партнёром которой выступила ГК «БестЪ».

 

Участники дискуссии
Елена Плахтий
директор культурного 
пространства 
«Бенуа 1890»
   Роман Красильников
креативный директор «Бертгольд Центра»
Артём Кардаш
управляющий партнёр Miles&Yards, 
управляющей 
компании «Севкабель Порт»
  Александр Маслаков руководитель отдела продаж компании RAUM
Ирина Анисимова
директор по развитию МФК «Лахта-центр»
  Константин Меркель
директор по развитию IPG.Estate
Екатерина Лисовская
генеральный директор отельного оператора PLG
     


Модераторы

Евгения Иванова
редактор сайта NSP.RU и газеты «Недвижимость 
и строительство 
Петербурга»
  Николай Антонов
генеральный директор «МТЛ. Управление 
недвижимостью»


Николай Антонов:

– Sharing – это не экономика, это скорее модель потребления, бурного развития которой мы ожидаем. Ключевой принцип: доступ к пользованию ресурсами, а не к их владению. Если посмотреть на цифры, за последние десять лет в шеринг-экономику вложено $23 млрд венчурных инвестиций западных фондов. Ожидания к 2025 году – в десять раз больше. В России, конечно, скромнее. Но здесь важен темп: объём российского рынка экономики совместного потребления в 2018 году – 500 млрд рублей, это 30% роста за год. А в будущем мы прогнозируем увеличение проектов, которые базируются на такой модели потребления, в пять раз.
Форматов недвижимости, вписывающихся в модель шеринга, несколько. С проживанием связаны коливинги и апарт-отели. В этом сегменте наблюдается рост и потребителей, и инвесторов. Второй формат – коворкинги, которыми мы сейчас тоже занимаемся, позиционируя свои объекты как рабочие пространства для команд. Это не про хипстеров и художников, в нашем понимании — это за деньги. Коворкинги – чисто коммерческие пространства, где выход с квадратного метра получается больше, чем в классических бизнес-центрах. Следующий тип объектов – фудкорты, фудхоллы и т.п., всё, что связано с совместным принятием и приготовлением еды. Они взрывной волной стали развиваться на российском рынке. И ещё один важный формат – креативные пространства, «микст» общественных и различных коммерческих функций. Один из таких проектов – пространство «Бенуа 1890».

Елена Плахтий:
– «Бенуа 1890» мы называем общественным пространством. Здания для него мы купили на торгах Фонда имущества. Ферма была полностью разрушена, а дача – сожжена в 2001 году, остались буквально одни стены. Место было очень неприятное. Отдельно отмечу, что мы купили только здания и землю под ними, сад – это городская территория, которая нам не принадлежит. Более того, это объект культурного наследия. 
Мы должны были полностью воссоздать здания и приспособить их для современного использования. Мы не могли там сделать торговый центр, жильё и т.д., должны были совершенно чётко следовать охранным обязательствам. Сейчас в здании фермы, где был коровник, – семейный ресторан «Ферма Бенуа» на 250 посадочных мест зимой и 400 – летом. На втором этаже находится ивент-пространство, которое мы используем в культурных целях, но оно подходит и для деловых мероприятий, свадеб, корпоративов и т.п. 
Коворкинг «Бенуа Page» занимает отдельное здание. Это небольшой проект площадью около 400 кв.м на 50 рабочих мест или 60, считая гостей. Заполнить его не составило труда. 
В коворкинг пришли жители соседних домов, посетители ресторана и пр. 
В здании дачи Юлия Бенуа у нас очень интересный образовательный проект – «Школа Бенуа», центр дополнительного образования для детей от 2 до 12 лет (подготовка к школе, собственное развитие и пр.) на 600 учеников. Снаружи это историческое здание, а внутри – современное, яркое и безумное пространство, которое подкреплено сильным брендом, создававшимся на протяжении семи лет. Страна Бенуария существует давно, о её героях написаны уже три книги, четвёртая на подходе.  Этот проект мы распространяем по франшизе, на данный момент у нас более 20 партнёрских объектов – в Петербурге, Москве, Волгограде, Минске… Казахстан подписался на три школы. Этот проект для нас очень дорог, в него много вложено. 
В планах – открыть 500 школ по стране за пять-семь лет, задача – продавать две-три франшизы в месяц, мы её выполняем. Наша франшиза – понастоящему партнёрская. Всё, включая то, где взять материалы и как сделать дизайн, маркетинг и даже возможные ошибки, мы «зашили» в онлайн-систему, которой пользуются все франчайзи. Дальше мы планируем открыть начальную школу, сейчас над этим работаем. 

В рамках общественного пространства мы делаем выставки современного искусства, летом совместно с галереями организовали «Бенуа Арт Гарден». Нам совершенно бесплатно предоставили арт-объекты, а КГИОП согласовал места размещения. Три месяца мы водили экскурсии, читали лекции. Посчитать посетителей сада достаточно сложно, но на образовательную программу к нам пришли около 350 человек. Это направление мы решили продолжать и открыли «Зимний сад Бенуа Арт Гарден». Это всё работает бесплатно.
Когда ты превращаешь жуткое место в сад, за тобой подтягиваются все остальные – это закон. 
Мы планируем и дальше делать выставки, очень активно участвуем в развитии этого места. При этом ГК «БестЪ» как девелопер не планирует в Калининском районе что-либо строить.
Сейчас, мы надеемся, город обратил внимание на парк: там нет освещения, плохой дренаж. Вроде как нам выделят бюджетные деньги на реконструкцию. Сами мы её проводить не можем. 

Евгения Иванова:
– Ещё один проект, который тоже связан с развитием депрессивной территории, – «Севкабель Порт». Как удалось её преобразовать и как работает «Севкабель»? 

Артём Кардаш:
– «Севкабель Порт» – один из элементов большого проекта трансформации городской среды на Васильевском острове. Его потенциал совершенно не раскрыт: торговой недвижимости здесь в 4-5 раз меньше, чем в любом другом районе, количество ресторанов – совершенно неадекватно числу проживающих. 
И «Севкабель Порт» мы воспринимаем как одно из семян, брошенных в землю, которое заставляет расти всё остальное вокруг. Если вы знаете, раньше этот район назывался Чекуши, это была совершенно депрессивная территория, медвежий угол, который никто не посещал кроме работников Балтийского завода и предприятий на территории «Севкабеля» и фабрики им. Веры Слуцкой. Я сам, хоть и живу на Васильевском острове, в начале 2000-х здесь был один раз, и впечатления остались неприятные.
Сейчас всё по-другому. По итогам 2019-го у нас было порядка 1,8 млн посетителей, в нынешнем году цифры увеличатся. Как работает общественное пространство? Мы совмещаем здесь коммерческие и некоммерческие функции. У нас есть места, которые называются Point of interest (POI), – набережная, каток, причал. В целом «Севкабель Порт» – фабрика событий, которые производятся всеми участниками и взаимодействуют как единое целое. 
Фабрика событий генерирует трафик людей и заставляет как можно больше времени проводить на территории площадки, увеличивая вероятность того, что пришедший к нам потратит деньги. Мы выстраиваем всю коммерческую работу на проценте от оборота. Мы не считаем метрами, мы считаем показателями паблицитного капитала – сколько про нас пишут, насколько это лояльно и пр. При этом маркетинговый бюджет «Севкабель Порта» если не минус, то ноль.
Два этих важных показателя: паблицитный капитал и количество людей, которые к нам пришли, – превращаются в деньги. 
Это методика, как можно изменить район города или его часть. Ближайший проект, который мы заявим, будет в Южной Коломне, совершенно недооценённом прекрасном районе. Здесь мы сможем применить все те интуитивные вещи, которые делали в «Севкабеле», не до конца понимая, что они нам принесут. 
Важно, чтобы девелопер думал не только про свой конкретный объект, но и про окружающую среду. В «Бенуа» думают про парк и про подъезды, мы думаем, как поменять транспортные потоки и схему движения, чтобы улица стала односторонней. В районе не хватает парковок, и мы понимаем, что сами создаём одну из проблем, это неудобство и для нас тоже. Если взять Васильевский остров, то 30% машин каршеринга расположены в районе «Севкабеля». 
Экономика во всём этом есть. Например, один из этапов развития оставшейся территории «Севкабеля» – девелопмент участка 10 га, на котором находятся основные мощности завода. Понятно, что стоимость этой недвижимости в 2016-м и сейчас – совершенно разная.

Роман Красильников:
– В «Бертгольд Центре» мы пытались сделать двор продолжением улицы, по барселонской традиции, когда вперемешку рестораны, книжные магазины и пр. У нас есть небольшой событийный зал, всего 210 кв.м, там всегда что-то происходит – два-четыре события 
в неделю, иногда больше, по два в день. Это позволяет поднимать паблицитный капитал, развивать собственные медиасоцсети.  
Мы постоянно стараемся маневрировать на грани между мейнстримом и андеграундом, чтобы чистый интеллектуальный продукт проникал в мейнстрим-сферы, люди могли сходить на бесплатную лекцию, выставку, мероприятия, а пространство не превращалось в торговый центр.
Наша креативная команда готова брать новые проекты в управление. Недавно запустили «Басманный Двор» в Москве. 

Евгения Иванова:
– Сильно ли поменялся состав арендаторов с момента запуска проекта? 

Роман Красильников:
– Почти нет. Мы понимаем, почему ставка должна быть комбинированной: фикс плюс процент. Сначала мы сдавали по 1500 руб./кв.м в месяц первый этаж, по 1200-1300 – то, что выше, и прописывали в договоре индексацию 10% в год. Сейчас к нам приходят люди и предлагают снять помещение магазина одежды «Волчок», готовы платить по 4000 руб./кв.м. Но мы не можем выгнать резидентов или поднять плату, это против наших принципов. 
Всего у нас 42 резидента: коворкинг, отель, две кофейни, детская комната, шесть ресторанов, два стрит-фуда, театр, тату-салон, студия цветных причёсок, десять магазинов и шоу-румов, зал хот-стрейчинга, событийный зал и 14 офисов. Всё сдано (общая площадь – 6700 кв.м). Заявки на аренду приходят постоянно, но нам предложить нечего.

Евгения Иванова:
– Мы говорим про модные проекты с понятной локацией и аудиторией. Между тем шэринг и креатив проникают и в более сложные районы и проекты.

Александр Маслаков:
– Бизнес-пространство «Луч» находится на проспекте Металлистов. Переезд на пр. Энергетиков, безусловно, существенно ухудшает доступность объекта, но мы организовали развозку и в целом очень надеемся на улучшение транспортной ситуации.
Основную роль в развитии пространства играет концепция. Изначально мы хотели его сдать в мелкую нарезку, сейчас предлагаем большие блоки – от 1000 кв.м. Все говорят о дефиците офисных площадей, особенно крупных. Весной мы встречались с брокерами и спросили их, почему у нас 20 000 кв.м, но нет очереди из арендаторов? С тех пор, после реконцепции, многое изменилось. К концу года заполнение было 52%, плюс в ближайшее время мы объявим нового резидента и сократим вакансию до 25%. Мы не смогли обойти популярную тему коворкинга, который изначально планировался на 100 кв.м, но уже сейчас занимает примерно 400 кв.м.

Екатерина Лисовская:
– Я бы хотела поговорить про эволюцию рынка недвижимости. Цикл актуальности проектов сокращается. Если построенные в XVIII веке здания были актуальны в XIX веке, то районы уплотнительной застройки уже сейчас выглядят менее привлекательными по сравнению с тем, что появляется на рынке. Очень важно, чтобы отраслевое сообщество понимало, насколько то, что строится, будет востребовано далее, на что делать ставку. Скорость рыночных изменений отражается в том числе и на объектах размещения. Люди уже не ставят основной целью владение имуществом, они планируют свою жизнь по-другому – в зависимости от того, в какой локации они развиваются. Именно поэтому появился спрос на сервисное пребывание. 
Существует очень много сервисов недвижимости, каждый месяц появляются новые. Например, смарт-поиск арендаторов с проверкой их кредитных историй (Avail), оценка стоимости недвижимости на основе искусственного интеллекта (Bowery), строительство объектов недвижимости, сразу подключённых к Airbnb (Niido), Airbnb для долгосрочной аренды (Rentberry), сервис, который купит ваш дом и сдаст его вам же (Easyknock). Все они так или иначе касаются арендных отношений, что ещё раз подтверждает тезис об изменении культуры потребления. 

 

ИИЦ «Недвижимость Петербурга» благодарит участников дискуссии и партнёра секции, ГК «БестЪ»

Иванова Евгения