НАШ ЦИТАТНИК: «Город – слишком агрессивная среда для жизни. И в Ленобласти уже это учитываем: сократили этажность, снизили нормативную плотность. Мы приветствуем и будем поддерживать малоэтажные проекты…» Михаил Москвин

30 сентября, 14:31

Сдвиг по фазе

10 августа в 15:00
2 268

Сдвиг по фазе

Разруха, конечно, начинается в головах. Но тогда и восстановление экономики – там же.

Контуры новой реальности сначала формируются в массовом сознании, в том числе – под воздействием авторитетных экспертных мнений: бегство из городов от Нассима Талеба и пр. И затем уже эти представления конвертируются (или нет) в новый спрос. И вот здесь начинается гонка на опережение.

Пандемия и набирающий обороты кризис уже повлияли на рынок недвижимости. Спад спроса на квартиры (в Москве и Петербурге – минимум на треть) и рост интереса к загородным домам (продажи выросли почти в два раза) – это медицинский факт, с которым глупо спорить. Кстати: осознают ли застройщики, что за ИЖС выстраиваются в очередь те, кто мог бы купить квартиру, но уже не купит?..

Любопытные результаты получил портал IRN.ru: из тех, кто планировал приобрести квартиру, более 25% перенесли покупку на неопределённый срок «из-за общей нестабильности экономики или потери дохода».

Основная конкурентная борьба идёт за эту массу «не определившихся». Правительство вложило, что могло, в меру своего разумения: субсидированная ипотека, снижение первого взноса, некоторые поблажки строителям. Только что не пинками загоняет потребителя в новостройки, спланированные два-три года назад.

Между тем вирус, самоизоляция и снижение доходов вносят свои коррективы и ставят ряд вопросов.

Выяснилось, что строительный комплекс в России устроен не по схеме «сообщающихся сосудов», а по типу дроссельной системы: для повышения цен механизмов сколько угодно, а для снижения – нет вообще. Это не сегодня сложилось. Любая экономическая передряга (санкции, скачки курса, реформа 214-ФЗ, снижение доходности по депозитам) приводила к росту «инвестиций в бетон». Рост спроса провоцировал повышение цен, но застройщики на этом зарабатывали недолго: местные власти старательно запихивали в себестоимость "социалку" и инфраструктуру, федеральные – вынуждали делиться маржой с банками; к ним подтягивались производители стройматериалов и транспортники с энергетиками и т.д. Так что нормальные рыночные законы – когда сокращение спроса ведёт к снижению цен – у нас не работают. Интересно, каким будет асимметричный ответ?

«Долговой консультант» и агентство "Эквифакс" пророчат, что следующий массовый очаг социальной напряжённости возникнет не из-за обманутых дольщиков, а в результате кризиса ипотечных платежей. Если сопоставить данные о бедности в многодетных семьях (более 52%) с ростом доли таких семей в составе ипотечных заёмщиков – действительно, становится не по себе. Есть ли шансы избежать драматического сценария?

Рис. Вячеслава Шилова

Противоречия возникают не только на глобальном уровне, но и в отдельных сегментах. Риэлторы из АН «Доли.ру» прогнозируют рост спроса на петербургские комнаты. Основания: денег у граждан стало меньше; банки стали лояльнее к заёмщикам, приобретающим доли. (То, что для данного агентства комнаты – основной товар, оставим за скобками.) Но есть и другая сторона проблемы: самоизоляция сильно подорвала представления о комнате в коммуналке как о приемлемом формате жилья. Карантинные ограничения в коммунальной квартире соблюдать вообще невозможно! Какая тенденция победит? А это уже будет зависеть (в том числе) и от того, накроет нас «вторая волна» пандемии или нет…

Ещё вопрос. Массовая «удалёнка» закончилась, локальная – осталась. По оценкам экспертов, 20–30% работающих граждан так и не вернутся в офисы. Будут ли они планировать дополнительную комнату? Особенно те, у кого на «удалёнку» накладывается необходимость участвовать в дистанционном обучении ребёнка? Или предпочтут коворкинги в МОПах?

Спрос на загородные дома – тоже штука непростая. Он действительно вырос почти во всех сегментах, кроме неликвида. Вот, наверное, девелоперам обидно: у конкурентов продажи растут, а вот именно на усадьбу в тысячу «квадратов» на пяти га желающих как не было, так и нет. И на «дальние дачи» тоже. А начальство требует результатов, ссылаясь на «благоприятную конъюнктуру»…

Придётся перестраивать рекламу и продвижение. Владельцы среднего и малого бизнеса – в пролёте, сфера услуг (туризм, общепит, торговля) – тоже. Зато увеличился средний размер взятки – с 317 000 рублей в 2017 году до 610 000 в 2020-м. Прибавили зарплаты силовикам и военным, добавили финансирования федеральным органам власти, но достучаться до этих «целевых групп» мало кто умеет. Тем более что и сами чиновники напуганы: купить-то домик в деревне средствА позволяют, а вот объяснять прокуратуре, откуда они взялись, категорически не хочется.

Общий упадок сил и средств сильнее хлестнёт по регионам, и люди снова потянутся в обе столицы, где хоть как-то можно прожить и хоть что-то заработать. (И не у всякого получится, как у нового хабаровского градоначальника, продать квартирку в Самаре за пять миллионов, купить другую за восемь, и чтобы осталось ещё 70 млн на дом в Подмосковье.) Что девелоперы предложат обычным региональным переселенцам: квартирки-соты-студии в долгую ипотеку? Или недорогую аренду с минимальным комфортом? Может, апартаменты по почти приемлемой цене? Пока это тоже открытый вопрос.

Рынку необходима открытая дискуссия с участием действительно компетентных экспертов и спикеров, с опорой на достоверные цифры и без оглядки на мечтания о «120 млн кв.м в год».

Редакция NSP.ru готова выступить организатором и предоставить онлайн-платформу или реальную площадку для такой дискуссии. Уточняйте вопросы, предлагайте темы!