Скупают всё, что не движется

В целом год оказался для всех сложным, но для жилищных застройщиков, пожалуй, удачным.

Редкие гиганты

Во многих компаниях совершенно в открытую говорят, что теряют интерес к проектам комплексного освоения. Слишком уж велики затраты на инфраструктуру, которые власти уже не первый год «вешают» на бизнес. А потому и сделки по покупке обширных территорий стали редки. В основном застройщики предпочитают компактные пятна – максимум 4 гектара (см. табл.).

«Столь крупных проектов, как Skandi Klubb или Magnifika, мы пока не разрабатываем. Участок под Magnifika приобретался давно, при другой градостроительной политике, при наличии у властей амбициозных планов по развитию городской среды. Сейчас всё по-другому: официально заявлено, что планы по переустройству промзон вдоль того же Обводного канала заморожены. Это входит в противоречие с нашей концепцией развития: нам интересны территории внутри городской черты, удобные с точки зрения транспортной доступности. Поэтому большие проекты квартальной застройки сейчас на рынок не выходят, доделывается то, что было начато раньше», – комментирует генеральный директор «Бонава Санкт-Петербург» Марина Чёрная (полностью интервью можно прочитать здесь).

Однако это не значит, что проектов КОТ скоро не останется вовсе. Некоторые девелоперы владеют большими участками уже давно и только собираются пустить их в дело (пример – новый проект-«миллионник» Группы ЦДС в Парголово). Кроме того, лидеры рынка в состоянии осилить социальную нагрузку Смольного. Так что две крупные сделки с землёй в уходящем году всё же состоялись.

Рекорд у "Группы ЛСР", которая приобрела права почти на 150 га на намыве Васильевского острова (причём значительной части этой суши ещё фактически не существует). А Setl Group стала владельцем 41 га в Стрельне. Возможно, выше их в топе земельных сделок стояла бы компания «КВС», которая заявила о планах приобрести почти 200 гектаров в проекте «Югтаун». Но официально о покупке пока не объявлено.

Кстати, и Setl Group, и КВС вполне следуют тренду, заложенному в новом Генплане (его должны принять уже в марте): развитие масштабных проектов в Петербурге пойдёт на южном направлении. Благо неосвоенных площадок там хватит ещё надолго.

В числе наиболее активных покупателей земли в 2020 году довольно неожиданно оказались и компании, которых к лидерам рынка не отнесёшь. Например, собственником сразу четырёх участков (включая совсем свежее приобретение в Невском районе) стала шведская Bonava. По совокупности 10 гектаров (в городе и области) купил «Аквилон Инвест», а Legenda – 8 га. 

Ленобласть – в аутсайдерах

По оценке партнёра компании Rusland SP Андрея Бойкова, спрос на участки в Ленобласти в принципе есть, но он очень ограничен и существенно ниже, чем был 4-5 лет назад. Наиболее востребованные локации – Бугры, Мурино и Кудрово, но лишь в той части, где уже есть реализованные проекты, инфраструктура и сформирован спрос. В чистое поле сейчас никто уже не заходит.

Однако предложение таких лотов по-прежнему велико. По данным ЦРП «Петербургская Недвижимость», оно измеряется 3300 га, но лишь 8% участков прошли всю необходимую градостроительную подготовку. У 61% документы сформированы лишь частично, а у 31% их нет вовсе. Так что причины низкого спроса на подобные варианты в целом понятны.

Основным спросом пользуются небольшие пятна в черте города, расположенные в корректной градостроительной зоне и с разрешением на строительство. Причём, как утверждает генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий, процент безденежных сделок (когда покупатель расплачивается квартирами в будущем проекте) в 2020 году заметно снизился. На расчёты в квадратных метрах могут претендовать в основном владельцы земли без наличия необходимой документации. А вот если на руках есть все или почти все документы, оплата идёт в дензнаках. Разумеется, это не касается территорий, которые продают с торгов, – там в ходу только рубли. 

Ценовая гонка

Ленд-лорды и владельцы промышленных площадок, удобных для редевелопмента, конъюнктуру рынка чувствуют прекрасно. По данным Rusland SP, за первые три квартала объём сделок с землёй превысил результаты всего 2019 года в 7 раз. А средняя стоимость участков под жилищное строительство увеличилась на 84,5%.

Естественно, цены росли неравномерно. Скажем, на Крестовском острове стоимость участков подскочила сразу на 145%. Но глобальных выводов из этого делать не стоит. В элитном анклаве практически не осталось свободных пятен. То же, с оговорками, касается и Петровского острова, где ценник вырос вдвое: предложение и тут минимально. Зато показателен Московский район, где удорожание земли соответствует среднегородскому – те самые 85%. Здесь велико предложение, но ещё выше спрос на участки. При этом желающих отдать территорию под редевелопмент с уже готовыми документами, а иногда и вместе с проектом, хватает. 

Что касается стоимости конкретных наделов, она сильно варьируется не только в зависимости от локации, но и от потенциала будущей застройки. Так, участки за КАД, по данным «Петербургской Недвижимости», предлагают в среднем не дороже 5000 руб. за кв.м улучшений. Но если они находятся, скажем, в Мурино, Кудрово или Буграх, цены доходят уже до 9000 за «квадрат» будущего жилья. Территории в обычных петербургских «спальниках» стоят по 10 000–20 000 руб., в престижных районах у метро – до 35 000, а в центре участки обойдутся девелоперу до 55 000 рублей на кв.м улучшений.

Приземлённые планы

В 2021-м тренд вряд ли переменится: девелоперы продолжат экспансию на ликвидные промышленные площадки. В Генплан и ПЗЗ регулярно вносят поправки, разрешающие жилую застройку на бывших производственных территориях. И остановить этот процесс будет трудно, несмотря на заявления властей о важности промышленного потенциала города.

Повышенному спросу на землю будет способствовать растущий спрос на жильё, подогреваемый падением курса рубля и низкими ставками по депозитам, а также программой льготной ипотеки. При этом предложение в новостройках уже заметно сократилось, новых проектов на рынок выходит немного. Поэтому большинство девелоперов продолжат искать перспективные участки, чтобы обеспечить квартирами потенциальных покупателей.

Добавим, что в 2021-м на земельном рынке может активизироваться  госкорпорация «ДОМ.РФ». Она собирается продавать участки за квартиры в будущих проектах, а их, в свою очередь, использовать как арендное жильё. Довольно интересно, как это повлияет на рынок.

Мнения экспертов