НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке в 2021 году сложилась нестандартная ситуация: квартиры на «вторичке», которые традиционно были дороже жилья в строящихся домах, с июля начали падать в цене...» Никита Пальянов

20 октября, 06:29

Апарты вслед за жильём

9 февраля в 10:46
4 051

Апарты вслед за жильём

Объём предложения апартаментов за прошедший год снизился на 49%, цены выросли на 30%, доля сервисных проектов в предложении достигла 85%. Невзирая на ограничения в связи с ковидом, прошедший год оказался успешным для девелоперов апартаментов, говорят в Knight Frank St. Petersburg.

Русские_сезоны
Комплекс юнитов «Русские сезоны» в Сестрорецке

Среди значимых событий 2020 года можно выделить покупку здания на Конюшенной площади, 2 компанией «Ланселот», которая возведёт здесь элитные апартаменты. Компания «ПСК» за прошлый год пополнила портфель тремя новыми проектами, купив участки с готовыми разрешениями на строительство. На всех трёх участках уже активно идёт стройка, но на рынок объекты пока не выведены. Кстати, один из наделов (на Киевской ул., 5) компания перекупила в Группы RBI, а последняя приобрела 2 га в посёлке Репино, где собирается строить пансионат. Кроме того, ПСК создаёт свою УК Avenir, которая будет управлять апарт-отелями девелопера.

В прошлом году окончательно решился вопрос с завершением «замороженной» стройки апарт-отеля на 2-м Муринском пр., 36. Для этого девелоперу пришлось согласиться отдать часть площадей для нужд района. Объект будет продвигаться под брендом МФК «AVENUE на Мужества», которым будет управлять «МТЛ. Управление недвижимостью». 

ГК «ФСК» привлекла к управлению первой очереди комплекса Zoom Apart у Чёрной речки бренд Best Western.  

По итогам 2020-го предложение на рынке апартаментов насчитывало почти 5000 юнитов общей площадью 172 000 кв.м, подсчитали аналитики Knight Frank St. Petersburg. Объём предложения уменьшился на 49%. Дефицит предложения наблюдался во всех сегментах, но наиболее существенным был среди рекреационных (-68%) и несервисных (-60%) объектов. Это связывают с высоким спросом, а также ограниченным выводом в продажу новых проектов.

За последние пять лет доля сервисных апартов в предложении увеличилась с 15 до 85%, и данный сегмент продолжает усиливать позиции на рынке. Все новые проекты за 2020-й – сервисные. За прошедший год рынок пополнился пятью апарт-отелями на 1960 номеров, что на 77% ниже показателя 2019-го и является минимальным за последние три года. Девелоперы уменьшили масштабы будущих проектов исходя из опыта пандемии и низкой загрузки действующих объектов. На проект приходилось в среднем 392 юнита, хотя год назад этот показатель достигал 1214 номеров.

В 2020-м сданы в эксплуатацию восемь объектов на 3700 юнитов, что на 17% ниже показателя годовой давности. Самый крупный завершённый проект – комплекс YE'S Marata (1315 номеров), в этом же году он уже начал функционировать.

Спрос
Невзирая на пандемию, показатели по продажам существенно не изменились. В целом за год было реализовано 5500 апартов, что на 1% выше значения 2019-го. Не изменилась и структура сделок по форматам, все корректировки в пределах 1–2 п.п. В среднем за 2020-й доля сервисных апартов в спросе составила 76%, хотя в течение года показатель варьировался от 62% в первом квартале до 89% в конце года.

Сделок с несервисными и рекреационными апартаментами стало меньше на 12% и 5% соответственно по сравнению с 2019-м. Основная причина – резкое сокращение предложения. В первом полугодии 2020-го граждане раскупили практически все ликвидные апартаменты указанных форматов, а нового предложения на рынок не поступало. Так, в прошлом году были завершены продажи в комплексах «Светлый мир. Внутри» (к. 9), «Русские сезоны», «Первая Линия. Health Care Resort», «Artline в Приморском» (к. 1, 2) и Rich'art Club.

Как и на рынке жилья, в сегменте элитных апартаментов наблюдалась активизация покупательского спроса. За год было реализовано в 1,8 раза больше юнитов, чем в 2019-м. Наибольшая динамика наблюдалась в комплексе Royal Park.

Цены на взлёт
Несмотря на сложную ситуацию в туриндустрии, рынок апартаментов был таким же активным, как и первичный рынок жилья. Небольшие суммы покупки и возможность получения пассивного дохода делали апарты востребованными для инвесторов.

Льготная ипотека не распространяется на апартаменты, но многие застройщики совместно с банками предоставляли субсидированные ставки (от 4,05%), что отразилось и на покупательской активности, и на росте цен.

За год несервисные апартаменты, как и квартиры в новостройках, подскочили в цене на 30%, за последний квартал +11%, констатируют в Knight Frank St. Petersburg. На конец 2020 года средняя цена предложения составила 211 000  рублей за кв.м, сервисных – 179 000 рублей.

Рекреационные форматы дорожали с января по сентябрь 2020-го (+13% за 3 квартала) на фоне повышенного спроса на жильё за городом. Но по итогам года наблюдалось небольшое снижение средних цен на 3% за счёт завершения продаж наиболее дорогих лотов. Элитные апартаменты почти не изменились в цене: +1,4% за год.

Более сложная ситуация наблюдалась в функционирующих апарт-отелях. Из-за ковида, закрытых границ и отсутствия туристов управляющие вынуждены были использовать различные способы для привлечения клиентов. Например, снижали ставки, часть номерного фонда переводили на средне- и долгосрочное проживание, предоставляли дополнительные услуги, развивали внутреннюю инфраструктуру отеля.

К концу 2020-го ежемесячная аренда за студию находилась в диапазоне от 28 000 до 50 000 рублей, её размер зависел от выбранного апарт-отеля и срока проживания. По подсчётам Knight Frank, долгосрочная аренда в среднем снизилась на 18% по сравнению с концом 2019 года. Ставки на краткосрочную аренду для студии (20–30 кв.м) были в пределах 2000–4000 руб./сутки, это на 8–10% ниже показателей годовой давности.

Прогноз
В Петербурге продолжится развитие сервисных апартаментов. Аналитики считают, что в будущем ценовой разрыв между различными комплексами будет увеличиваться. Одни привлекут основной спрос за счёт удачной локации и профессионального управления, другие будут вынуждены привлекать клиентов за счёт снижения цен. Стабильно высокий спрос сохранится и в 2021 году, говорят в Knight Frank St. Petersburg.

В этом году в продажу могут выйти семь новых проектов с общим номерным фондом около 2000 юнитов. Ещё семь объектов на 2600 апартов (90 000 кв.м) должны сдать в эксплуатацию в этом году.

Президент дал поручение определиться с правовым статусом апартаментов до 1 августа 2021 года. Изменения могут коснуться несервисных апартаментов и, вероятно, повлекут рост цен на них.