Загородный рынок на подъеме!

Весь позапрошлый 2020 год, почти с начала карантина, аналитики говорили о небывалом росте спроса на загородные домовладения. Но наступил 2021-й, локдауны пошли на убыль, а реальный спрос на дома и участки с запасом перекрыл показатели, недавно казавшиеся рекордными. По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», 5300 сделок в организованной застройке было заключено в 2019 году, 10 240 – в 2020-м, 11 600 – в 2021-м.

Объем предложения при этом тоже подрос. В 2020-м он был на минимальной отметке: в конце года в продаже находилось 15 600 лотов (участков, домов и секций) в 375 поселках, сейчас – 16 900 лотов в 325 поселках.

За год застройщики вывели на рынок 12 100 новых объектов – в полтора-два раза больше, чем в любой из предыдущих периодов. Рынок сбалансирован: новый спрос в короткие сроки компенсируется новым предложением, отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. В новых проектах преобладают участки без подряда – 83%, на 6% больше, чем в 2020-м.

Динамика цен адекватна рынку. За год средняя цена квадратного метра в частном домовладении выросла на 21% и составила 99 400 рублей. Средняя стоимость сотки с января 2021-го увеличилась на 29% – до 223 400 рублей. Средняя стоимость надела в коттеджном поселке – плюс 17% за год, рост до 3 млн рублей.

Со стороны может показаться, что на загородном рынке цены растут примерно так же, как и на городском («квартирном»). Но есть существенное отличие. В городских новостройках цены весь год росли на фоне сокращения объема сделок (количества зарегистрированных ДДУ). А в частном секторе – на фоне увеличения количества сделок и предложения. То есть загородные застройщики в целом вели себя более разумно, не стремясь к сверхприбылям. Возможно из-за того, что над ними не висят жесткие сроки и банковские кредиты.

Генеральный директор ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин уверен, что период интенсивного роста стоимости загородных домовладений миновал: платежеспособный спрос упрется в себестоимость строительства (плюс 30–50% за год), а участок без дома мало кому нужен.

Руководитель проекта «Ламбери» Алексей Потапов также полагает, что фаза интенсивного роста уже позади, и нас ждет очередной период относительной стабильности, а то и некоторой коррекции (по крайней мере, по участкам). Если, конечно, не будет существенных геополитических потрясений. Раньше при любых проблемах с рублем граждане мчались «инвестировать в бетон», сейчас, не исключено, вырастет доля тех, кто предпочтет закапывать сбережения в землю.

Девелопер проекта «Виль Парк» Святослав Филиппов не верит в снижение цен и даже стабилизацию считает маловероятной: «Цены на материалы для строительства домов и объектов инфраструктуры в коттеджных поселках пока растут еженедельно». По мнению Святослава Филиппова, это может в 2022 году привести к некоторому сокращению объемов продаж в самом популярном сегменте – УБП (участки без подряда).

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости», говорит, что цены продолжат рост в поселках на высокой стадии готовности и замедлятся – в проектах на ранней стадии. В КП «Разметелево» застройщик только что вывел на рынок участки в третьей очереди по 210 000 рублей за сотку; на старте продаж, в марте 2020-го, земля продавалась по 120 000 за сотку.

Никто из опрошенных NSP девелоперов не считает реальной перспективу «доступной ипотеки для ИЖС», о которой федеральные чиновники много говорили, начиная с середины 2021 года. И ключевая ставка ЦБ растет, и банки в период высокой волатильности совершенно не склонны к избыточным рискам.  Может, оно и к лучшему. Без пристального внимания государства загородный рынок развивается, может, и медленнее, но органичнее.