Какие законы в сфере недвижимости вступили в силу в марте 2022 года
Изменения касаются жилья на сельхозземлях, строительства на лесных землях и правил содержания квартир по соцнайму. Некоторые нормы актуальны, некоторые, не успев вступить в силу, устарели. Потому что готовились в другой экономической реальности.
Лесные отели
В первый день весны вступили в силу масштабные поправки в Лесной кодекс (301-ФЗ), разрешающие строительство на лесных землях апартаментов, баз отдыха и прочей рекреационной инфраструктуры. Такие решения должны сопровождаться обязательным предварительным обсуждением. Конкретнее о том, что и при соблюдении каких условий можно строить в лесу, говорилось в проекте постановления правительства. Информацией о том, приняты ли эти подзаконные акты, NSP на данный момент не располагает. Против этого закона выступали экоактивисты.
Перепланировка для нанимателей
Расширяется круг лиц, несущих ответственность за несогласованную перепланировку. Собственники и раньше были обязаны соблюдать ограничения, установленные в статье 17 ЖК РФ. Она предписывает не нарушать права и законные интересы соседей. Приказ Минстроя № 292 от 14.05.2021 с 1 марта 2022 года вводит ограничения для нанимателей социального и специализированного жилья. В помещениях, предоставленных по договору соцнайма, запрещено проводить перепланировки. Фактически разрешен только косметический ремонт. По мнению юристов, новые правила также приведут и к новому потоку протоколов и штрафов за остекление балконов и обустройство лоджий. Правила распространяются и на объекты социальной аренды – в Петербурге это, например, дома на ул. Еремеева, в Казачьем переулке и в Петергофе.
Проверки будут реже
Одновременно с правилами проживания вступают в силу изменения, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Они установлены постановлением правительства № 117 от 05.02.2022. Изменяется порядок обращения за лицензией, сокращены сроки подготовки приказа об отказе и время рассмотрения таких заявок. Снизится число внеплановых проверок в этом, рассмотрения заявления о продлении срока лицензии. Все объекты лицензированных УК делятся на группы по уровню риска; практически все городские многоквартирные дома попадают в группу А: здесь нарушения с высокой вероятностью могут привести к тяжким последствиям.
Малоэтажка на будущее
С 1 марта начинают действовать правила для строительства малоэтажных комплексов, предписанные федеральным законом от 30 декабря 2022 года № 476-ФЗ. Здесь рассказано про получение паспорта проекта и про публикацию проектной декларации, регламентированы права и обязанности сторон и даже конкретизирован режим управления общим имуществом. Закон важный, но работать не будет. Потому что при ключевой ставке 20% проектное финансирование превращается в фикцию. Когда-нибудь потом, когда все устаканится, возможно, этот закон и пригодится. Сейчас это либо документ о нереализованных возможностях, либо регламент для отдаленного будущего.
Домик для фермера
А вот другой закон, о разрешении строительства жилых домов на фермерских землях, вполне важен и актуален. Потому что роль фермеров в нашем постиндустриальном укладе будет только возрастать: кушать людям хочется при любом режиме. Правда, теперь немного устаревшими выглядят ограничения, которые предписывают фермеру использовать для строительства дома не более 0,25% территории участка. На наделе площадью 1 га владелец КФХ может возвести жилую постройку площадью 25 кв. м. Если в три этажа – то 75 кв. м. Впрочем, в Ленобласти фермерам на всякий случай строить жилье запретили – такая возможность на региональном уровне предусмотрена федеральным законом.
Садоводство с торгов
1 марта 2022 года истек срок действия нормы, разрешавшей садоводам, вступившим в товарищество до 1 января 2019 года, получить землю в собственность без проведения торгов и бесплатно. Эта возможность сохраняется для многодетных (пункт 6 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ). Введение нового порядка предусмотрено 267-ФЗ, принятым 2 августа 2019 года. Бесплатный порядок распространялся на садоводства, созданные до вступления в силу закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (то есть до 10 ноября 2001 года).
Ранее садовые участки (теоретически) предоставлялись на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Для этого нужно было обратиться в муниципалитет с заявлением, протоколом общего собрания членов СНТ о распределении участков и документами на землю. Теперь приобретение таких участков будет возможно только после проведения торгов, которые организует администрация поселений. В Ленобласти ограничения могут коснуться тех садоводств, которые до сих пор арендуют землю – например, СНТ, размещенных на «промке» («Северная жемчужина», «Гранит» и т. д.).