НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

20 мая, 21:34

Нормативная мозаика

Принятые в прошлом году законы в основном касаются ИЖС и таунхаусов, а также разрешают строить в лесу и получать компенсации за ограничения по использованию участков.

Буква закона. Рис. Ивана Анчукова
Буква закона. Рис. Ивана Анчукова

Каких-либо судьбоносных реформ, вроде 214-ФЗ или введения эскроу-счетов, в 2021-м, к счастью, не случилось. Однако серьезных изменений правового поля было немало. Предлагаем читателям «НП» краткий обзор состоявшихся и предстоящих перемен.

Лес под застройку

 В июле 2021 года были приняты поправки в Лесной кодекс, разрешающие строить на лесных землях базы отдыха, гостиницы и апарт-отели (в рамках «рекреационной деятельности»). Есть ряд ограничений. Такие постройки не должны занимать более 20% отведенного участка; сплошные вырубки запрещены; разрешение на капитальное строительство будут давать после утверждения проекта освоения лесов и проведения экспертизы. Основные положения закона вступают в силу 1 марта 2022 года. В декабре правительство РФ опубликовало проекты двух постановлений: одно из них касается капитальных построек, другое – временных сооружений. Для капитальных предусмотрена высота не более двух этажей. Жилищное строительство не допускается; впрочем, постоянно проживать в апартаментах (или в скиту) никто гражданам не запрещает.

Из некапитальных сооружений на лесных землях разрешены: спортивные и детские площадки, пешеходные и велодорожки, лыжные и лыжероллерные трассы, МОПы и элементы благоустройства, системы освещения и туалеты. А также веревочные парки, скейт-парки и «неспециализированные спортивные сооружения». Все – на незаглубленных фундаментах. В комплект также входят объекты дорожной и инженерной инфраструктуры (электро-, водо-, газо- и теплоснабжение). 

«Гринпис» и активисты полагают, что новые нормы приведут к бесконтрольной застройке лесных участков вблизи городов, а также – к легализации уже построенных (незаконно) особняков и вилл.

«Долевка» для ИЖС

 Накануне новогодних праздников президент подписал закон 476-ФЗ  с безликим названием «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Эти поправки (основная часть) также вступают в силу 1 марта 2022 года.

Поправки вносятся в Градкодекс и несколько других законов. Меняется регулирование таунхаусов и домов ИЖС. Дома блокированной застройки будут впредь считать индивидуальными, но с общей стенкой. По ходу рассмотрения в Думе в законопроект добавили поправки, собранные в другом документе – о применении к проектам ИЖС условий и требований ФЗ-214, о долевом строительстве. В рамках нового порядка застройщик малоэтажного комплекса вправе подать уведомление о намерении строить индивидуальные дома. После согласования проекта он получит право принимать деньги дольщиков на эскроу-счета и привлекать проектное финансирование. Причем менять параметры согласованных домов будет нельзя: что запланировал – то и продавай.

Традиционный способ «стихийной» застройки (с последующей упрощенной регистрацией возведенного по «дачной амнистии») тоже остается в силе, его пока не запрещают. 

То есть: блокированные дома законодатель хочет сделать отчасти индивидуальными, а индивидуальные – немножко многоквартирными. И все это в рамках одного закона. 

Но противоречия нет: в первом случае государство хочет сэкономить (таунхаусы исключат из программы капремонта), во втором – заработать (налоги с комплексной застройки собирать проще, чем с ИЖС).

Переменчивая льгота

 Важным нововведением 2021 года, хоть и не зафиксированным на законодательном уровне, стало продление программы льготной ипотеки для новостроек. Она должна была завершиться 1 июля. Президент Владимир Путин на ПМЭФ предложил продлить программу на год, до 1 июля 2022-го, но увеличить ставку до 7% годовых. При этом максимальную сумму кредита по ипотеке для новостроек решили ограничить 3 млн рублей для всех регионов. Изменения внесены постановлением правительства РФ от 30.06.2021 № 1060.

С этими поправками программа фактически перестала действовать на территории Петербурга, где квартиру за эту сумму найти крайне сложно – такие предложения единичны. В Ленобласти выбор будет немногим больше.

Этим же постановлением определено, что ипотеку по льготной ставке в 6% смогут взять (или рефинансировать имеющийся кредит) родители, у которых первенец родился после 1 января 2018 года. Ранее программа распространялась только на тех, у кого после этой даты родился второй и последующий ребенок. 

Отметим, что в 2022 году рыночные ипотечные ставки уже перевалили за двузначные значения.

Проблемные компенсации

 Президент 30 декабря подписал еще один интересный закон – о возмещении ущерба, связанного с изменением категории земли или введения других ограничений. 467-ФЗ вступил в силу сразу, он дополняет статью 57 Земельного кодекса специальным пунктом о выплате компенсаций собственникам и арендаторам участков, если они понесли убытки из-за ограничения прав.

Закон был разработан для исполнения постановления Конституционного суда РФ от 5 марта 2020 г. № 11-П. В деле, которое рассматривал КС, речь идет о претензиях гражданки, у которой участок под ИЖС угодил на территорию памятника. Суды отказали собственнику в возмещении – потому что категория земли не менялась, просто теперь на ней нельзя ничего строить. КС велел пересмотреть дело и исправить ситуацию.

Дополнения в ЗК указывают случаи возмещения убытков, связанных с установлением зоны с особыми условиями использования территории, публичного сервитута, резервированием земельного участка для госнужд. Как отмечает Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», убытки в таких случаях определяются по правилам ст. 57.1 Земельного кодекса, то есть – по рыночной стоимости, включая упущенную выгоду. «Также стоит обратить внимание на расширенный перечень субъектов таких убытков, включая арендаторов и прочих землепользователей», – говорит г-н Некрестьянов.

Эта норма открывает перед гражданами обширные перспективы. На нее смогут ссылаться владельцы участков, оказавшихся в охранных зонах газопроводов, на территории «охраняемых ландшафтов» или в зоне аэродромов Пушкин, Левашово и т. д. 

Временный статус закрывается

 После 1 марта 2022 года вступают в силу изменения в федеральный закон о госрегистрации (218-ФЗ): участки с временным статусом будут исключены из госреестра.

Речь идет о наделах, которые были образованы и поставлены на кадастровый учет с 1 марта 2008 года по 1 января 2017 года, но при этом права на них не были в установленном порядке зарегистрированы. Например из-за того, что не были установлены границы.

Ранее правообладателям временных участков давалось пять лет. С 2017 года статус «временный» участкам присваивать перестали. 

Если гражданин не успеет до 1 марта 2022-го зарегистрировать право на такой участок, это не будет означать, что он утрачивает на него право с присвоением нового номера. Но владелец должен будет вновь пройти всю процедуру кадастрового учета. Впрочем, муниципалитет теоретически может признать такой надел бесхозным и выставить на торги.

Вид на выбор

 Вступил в силу подписанный 30 декабря 2021-го закон 493-ФЗ – о внесении изменений в статью 7 Земельного кодекса РФ и статью закона о госрегистрации. Урегулирован спорный и сложный вопрос: какой вид разрешенного использования участка  (по основному и условно разрешенному ВРИ) считается правильным. Теперь стало понятнее: по основному – внесенный в ЕГРН, по вспомогательному – фактически осуществляемый. Закон принят во исполнение постановления Конституционного суда РФ от 16.10.2020 № 42-П.

Как поясняет Олег Лодянов, старший юрист корпоративной практики, слияния и поглощения Rightmark Group, на практике сложилось так: собственники из наборов основных и вспомогательных ВРИ, указанных в градрегламентах, «выбирали» нужные им самостоятельно, без дополнительных разрешений. Однако Росреестр воспринимал эти нормы иначе: если ВРИ не внесен в госреестр, значит, его использовать нельзя. И выписывал штрафы за нецелевое использование.

«В законе нет прямого указания, что невнесенные в ЕГРН виды использования перестают быть «разрешенными», как нет и порядка уведомления о совершенном собственниками и арендаторами выборе», – говорит Олег Лодянов. Теперь эта коллизия разрешена на законодательном уровне: внесение в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не требуется.

В садоводы – за деньги

 Садоводы, вступившие в СНТ до 1 января 2019 года, до 1 марта 2022 года могут получить землю в собственность без проведения торгов и бесплатно. А вот с начала весны – только за деньги. Бесплатный порядок сохраняется для многодетных (пункт 6 ст. 39.5 Земельного кодекса РФ).

Введение нового порядка предусмотрено 267-ФЗ, принятым 2 августа 2019 года. Бесплатный порядок распространялся на садоводства, созданные до вступления в силу закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (то есть до 10 ноября 2001 года). 

Садовые участки (теоретически) предоставлялись на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Для этого нужно было обратиться в муниципалитет с заявлением, протоколом общего собрания членов СНТ о распределении участков и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане или выпиской из ЕГРН. 

С 1 марта 2022 года приобретение таких участков будет возможно только после проведения торгов, которые проводят администрации поселений. Информация об  аукционах подлежит обязательному размещению на сайте www.torgi.gov.ru.

В Ленобласти ограничения могут коснуться тех садоводств, которые до сих пор арендуют землю – например, СНТ, размещенных на «промке» («Северная жемчужина», «Гранит» и т. д. – их около десятка).

Дома на «сельхозке»

 Также с 1 марта 2022-го в России разрешается возводить частные дома на землях фермерских и крестьянских хозяйств (ФЗ-299 от 2 июля 2021 года).

При этом площадь дома должна составлять не более 500 кв. м, высота – не более трех этажей; жилая постройка должна занимать не более 0,25% площади участка. Продавать дом отдельно нельзя – только вместе с фермерским наделом. Запрещено делить участок – разве что в случае изъятия для госнужд.

Ограничение в 0,25% появилось в законопроекте в пакете поправок (в первоначальной версии было 5%). Получается, что при минимальных размерах фермерского участка – в Ленобласти это 1 га – максимальная площадь застройки составит 25 кв. м. Если в три этажа – получится «скворечник» площадью 75 кв. м. Такое ограничение специально введено, чтобы избежать появления коттеджных поселков под видом фермерских хозяйств.

Амнистия навсегда

 «Дачную амнистию» продлили до весны 2031 года. Это предусмотрено законом 478-ФЗ от 30.12.2021 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Ранее предполагалось, что упрощенный порядок регистрации участков и построек будет действовать до марта 2026 года. Закон вступает в силу 1 сентября 2022-го. Решение ожидаемое: «дачная амнистия» – из числа немногих правовых актов, которые поддерживают и чиновники (потому что увеличиваются объемы ввода жилья), и девелоперы, и граждане (потому что меньше мороки с регистрацией).

Сейчас упрощенный порядок регистрации участков и построек, весьма популярный у граждан, действует до 1 марта 2026 года. Любопытно, что из первоначального варианта продления амнистии убрали положение, которое позволяло «амнистировать» домики, построенные на особо охраняемых природных территориях.

Одно из преимуществ «дачной амнистии» (или один из недостатков, это как посмотреть) заключается в том, что упрощенная схема позволяет регистрировать постройки на землях, для этого не предназначенных. Например, на «оборонке» или «сельхозке». Как правило, Росреестр не возражает. По закону новое строительство на особо охраняемых территориях и так запрещено. В реальности – бывает по-разному. 

Закон вступает в силу с 1 сентября текущего года.

В 2022 году Дума будет обсуждать (и принимать) еще много интересных и важных актов в сфере недвижимости. На рассмотрении – закон об апартаментах, о передаче в собственность водоохранных зон, масштабные поправки в Гражданский кодекс, связанные с правами на недвижимость, внедрение BIM в проектах, финансируемых за счет дольщиков, и т. д.