«Льготная ипотека от застройщика» увеличивает риск образования «пузыря» на рынке жилья

Мнение регулятора о рисках, связанных с «совместными программами» («ипотека под 0,1%» и др.), изложено в докладе «для общественного ознакомления».

По данным аналитиков Центробанка, летом 2022 года в пяти крупнейших банках 2/3 ипотеки на жилье в новостройках выдавалось в рамках «комбинированных программ». Комиссия застройщиков банкам (компенсация за сниженную ставку) составляет 20–30%. Руководители ЦБ считают, что это опасно. О новых рисках и мерах по предотвращению угрозы кризиса в финансовой системе руководитель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина предупреждала в сентябре.

Кредитные риски для заемщика  

Авторы доклада отмечают, что квартиру, купленную по завышенной стоимости, невозможно будет реализовать на вторичном рынке. Владельцам жилья также будет невыгодно досрочно гасить ипотеку при изменении жизненных планов (например, при переезде в другой город). Печальными будут последствия и в случае дефолта. «В этом случае заемщик, скорее всего, полностью потеряет первоначальный взнос, а вырученных от продажи средств может не хватить на погашение всей задолженности», – говорится в докладе.

Риски для застройщика  

Как раз строители рискуют меньше других участников. В документе отмечено, что такая схема требует от девелопера готовности к дополнительным расходам (для выплаты комиссии банкам). Деньги могут привлекаться из других проектов, из прибыли или за счет кредитов. Но в целом ЦБ считает застройщиков главными бенефициарами схемы.

Риски для банков  

Эксперты ЦБ РФ отмечают, что конкуренция между банками приводит к снижению размеров комиссионных платежей. В перспективе это может привести к недооценке рисков и к тому, что такой продукт станет убыточным. Кроме того, если классическая ипотека гасится в среднем за 7–10 лет, то по совместным схемам срок погашения, скорее всего, будет максимальным – 25–30 лет. Это увеличивает вероятность дефолта.

Потеря ориентиров для рынка жилья 

Фактически использование совместных или комбинированных программ маскирует реальное снижение цен на жилье. (NSP предупреждала о возможном искажении картины с ценами.) Такие программы «задают неверные ориентиры» и создают предпосылки для искусственного роста цен в отрыве от благосостояния домохозяйств. Что делает вероятной последующую «коррекцию рынка» – то есть стагнацию и обвал цен.

Угроза для госбюджета  

Средства федеральной казны тоже находятся в опасности. Увеличение сроков погашения ипотечных займов и рост стоимости жилья по договорам означает увеличение общих расходов на выплату государственных субсидий банкам-кредиторам. Особенно в периоды нестабильности, когда (и если) регулятору придется повышать ключевую ставку, как это было после 24 февраля. (Возмещение недополученных доходов рассчитывается как разница между ключевой и льготной ставками.)

Стрессовый сценарий для рынка недвижимости  

При неблагоприятном развитии событий «пузырь» сначала будет расти, а потом схлопнется. В стрессовом сценарии возникнет спираль снижения цен: банки начнут терять деньги на дефолтных кредитах, изъятые у заемщиков квартиры будет невозможно продать без потерь. Больше всего пострадают заемщики, что, по мнению ЦБ, потребует дополнительных бюджетных расходов именно в условиях кризиса, когда денег и так не хватает. Триггером может стать ухудшение макроэкономической ситуации в комплекте со снижением доходов населения и сокращением инвестиционного спроса. Застройщики могут столкнуться с убыточностью проектов, что приведет к корпоративным дефолтам. (Об этом см., например, в интервью экономиста Дмитрия Прокофьева.) Кредиты, взятые для приобретения квартир в таких проблемных проектах, тоже вряд ли будут обслуживаться в нормальном режиме.

Чтобы избежать такого варианта развития событий, ЦБ РФ предлагает сделать «комбинированные» ипотечные кредиты менее выгодными для банков (за счет увеличения резервов и «надбавок за риск»), а также проводить «разъяснительную работу» и повысить информированность населения.

Большинство крупных петербургских застройщиков активно использует совместные программы. Девелоперы считают такие схемы одним из немногих доступных инструментов, позволяющих сохранить спрос на более-менее приемлемом уровне.