НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

1 февраля, 22:04

Управляющая компания или товарищество собственников жилья: как выбрать?

27 ноября 2022 в 08:00

Работать с управляющей компанией или создать в доме ТСЖ? Такой вопрос задают себе многие жители. NSP.RU попросила представителей рынка ответить на вопросы о преимуществах и недостатках каждой формы управления жилым многоквартирным домом.

Фото: NSP.RU

Управляющие компании (УК) имеют больше специалистов с профильным опытом, а председателю ТСЖ придется учиться на своих ошибках   

«В управлении многоквартирным домом самое главное – собрать профессиональную команду, – говорит генеральный директор группы компаний Premium Life Роман Гнеушев. – Это касается всех участников процесса, от сантехника до руководителя. Сложность ТСЖ в том, что жителям предстоит выбрать человека, который возьмет на себя полную ответственность за весь дом или жилой комплекс: от взаимодействия с подрядчиками и поставщиками услуг до выбора специалистов и т. п. При этом довольно сложно определить уровень профессионализма такого человека, потому как хороший сосед не означает хороший управленец". 

Как отмечает эксперт, в управляющей компании с хорошей репутацией работают люди с опытом в соответствующей области, а также с соответствующим образованием (например, обязательно есть специалист, который знает, как должно быть организовано обслуживание инженерных систем и имеющий квалифицированный опыт такого обслуживания). Сотрудникам ТСЖ, выбранным жильцами, придется учиться на своих ошибках. И порой ошибки могут стоить очень дорого всем собственникам комплекса.

«УК имеют свой штат слесарей-сантехников, электриков, дворников и другого обслуживающего персонала. Имеют техническую базу для оперативного устранения возможных проблем. ТСЖ в случае необходимости приходится привлекать сторонних специалистов. А дворника, уборщицу, консьержа они не могут оформить в штат, только заключить договор на оказание услуг», – подтверждают эту мысль разработчики приложения для УК и жильцов «Мой дом онлайн».

Сотрудники ТСЖ заинтересованы в том, чтобы все работало хорошо, так как сами живут в этом доме  

«Если это правильное ТСЖ, то председатель и правление, являясь собственниками жилья в этом доме, заинтересованы не в получении прибыли, а в том, чтобы все было исправно, и недостатки своевременно или даже превентивно устранялись», – рассказал NSP председатель ТСЖ, пожелавший сохранить анонимность. 

"Одной из основных проблем ТСЖ, при всех его плюсах, является то, что в управлении, как правило, находятся люди, далекие от сферы ЖКХ, и пока они познают все тонкости управления домом, может пройти не меньше года, – полагают в «Мой дом онлайн». – Если же за управление домом берутся люди, сведущие в строительстве, инженерных коммуникациях и так далее, то можно смело сказать, что такое ТСЖ в кратчайшие сроки даже старый дом (например, 70-х годов постройки) приведет в порядок. Ключевое здесь – наличие хотя бы одного жителя, готового посвятить много времени своему дому и готового брать ответственность за свою работу". 

Если управляющая компания окажется недобросовестной, то ее сложно сменить 

Недобросовестные управляющие организации без каких-либо проблем подделывают протокол и бюллетени, а затем, пользуясь нерасторопностью собственников, регистрируются в уполномоченном государственном органе и формально «забирают» дом себе", – говорит адвокат АБ «ФРЕММ» Александра Дегтярёва. 

ТСЖ сложно организовать – люди не склонны объединяться    

"Главная сложность создания товарищества – аморфность жильцов, когда люди не верят в то, что можно что-то изменить", – делится опытом один из глав ТСЖ. Кроме того, жители не всегда верят, что председатель ТСЖ действует честно, по собственной воле и не преследует корыстных целей. И не всегда опасения жильцов безосновательны. 

"Заниматься ТСЖ надо много, серьезно и с полной отдачей, – поясняют специалисты компании «Мой дом онлайн». – Для этого нужны пять-семь активных и инициативных жильцов, желательно, разбирающихся в теме ЖКХ. Оставить дом в управлении под УК значительно проще – ведь делать самостоятельно не нужно ничего".  

А можно совместить УК и ТСЖ? Да

"Если говорить о наиболее эффективной форме управления многоквартирным домом, – поясняет Александра Дегтярёва, – то, на наш взгляд, это созданное собственниками ТСЖ, которое заключает договор с управляющей компанией. В этом случае собственники получают ряд преимуществ от обеих форм управления. Так, ТСЖ представляет интересы собственников и следит за тем, чтобы управляющая организация действовала добросовестно. В случае, если такая организация по каким-то причинам собственников не устраивает, договор с ней может быть легко расторгнут. В то же время управляющая организация предоставляет свои услуги, имея в штате специалистов по обслуживанию многоквартирного дома, опыт и возможности, которыми ТСЖ не всегда может похвастаться. Единственным минусом такой схемы является, как правило, немного более высокая плата за коммунальные услуги".

Суммируем коротко плюсы и минусы  

Плюсы ТСЖ  

  1. Возможность участвовать в принятии решений, проявление и реализация инициатив  
  2. Возможность выбора, контроля и легкой смены управляющей компании  
  3. Как правило, большая благоустроенность многоквартирного дома  

Минусы ТСЖ  

  1. Необходимость наличия штата сотрудников и, как следствие, более высокие коммунальные платежи  
  2. Сложность принятия решений на общих собраниях членов ТСЖ  
  3. Возможная некомпетентность лиц, занимающихся управлением МКД  

Плюсы управляющей компании   

  1. Как правило, более низкий размер коммунальных платежей  
  2. Наличие штата специалистов, которые могут оперативно оказать ту или иную услугу  
  3. Отсутствие необходимости самостоятельно бороться с неплательщиками коммунальных услуг  

Минусы управляющей компании 

  1. Возможна безответственность по отношению к конкретному МКД и игнорирование обращений собственника  
  2. Нет возможности контролировать движение денежных средств 


По информации бюро «Адвокат ФРЕММ»