Рынок ипотеки напрягся в ожидании решения по льготным кредитам для новостроек

Решение о том, в каком виде будет действовать программа господдержки под 7%, пока не принято. Формально она завершается 31 декабря. 

Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко полагает, что решение будет приниматься ближе к новому году. Министр финансов Антон Силуанов заявил, что «правительство определится с форматом в ближайшее время». По словам г-на Силуанова, о сворачивании программы речь уже не идет – только о модификации. (Ранее специалисты Минфина и Центробанка указывали, что программа принималась как антикризисная и что из-за нее «на рынке возникли дисбалансы».)

Сейчас обсуждается компромиссный вариант: сохранение программы господдержки в тех субъектах РФ, где строят мало, и сворачивание (или ужесточение условий) в регионах с активным рынком жилья и нового строительства. 

«В крупных городах строительство развивается и без льготных программ, потому что спрос на жилье есть», – пояснил Антон Силуанов. В первую очередь под сокращение могут попасть Петербург и Ленинградская область, Москва и Московская область, Сочи и Краснодарский край. Возможно – некоторые «миллионники»: Новосибирск, Екатеринбург, Казань и др.

Насчет дисбалансов – чистая правда. По расчетам аналитиков компании Nikoliers, в Петербурге за время действия программы (с апреля 2020 года) средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке выросла в два раза: с 127 тыс. до 255 тыс. рублей. Реальные доходы граждан за этот же период снизились. Жилье фактически стало менее доступным. Одновременно сократились объемы жилищного строительства: с 12 млн кв. м до 9 млн.

В правительстве и финансовом блоке подчеркивают, что уже продлены другие льготные программы – семейная ипотека под 6%, ипотека для работников IT-отрасли. Но есть разница: семейной ипотекой заемщик вправе воспользоваться только один раз. А программой господдержки – сколько угодно. (И это привлекало, например, частных инвесторов.)

Кроме того, сворачивание ипотеки для новостроек немедленно скажется на совместных программах банков и застройщиков («кредит под 0,1%»), в рамках которых девелопер выплачивает банку определенную сумму за снижение ставки. При увеличении обычной ставки, например, с 7 до 11% увеличится и сумма компенсации. Застройщику придется либо увеличивать стоимость квартиры (а покупатели к этому не готовы), либо урезать собственные доходы (что создаст риски для завершения начатых проектов и запуска новых).

Также возможны варианты корректировки условий: например, сокращение лимита (сейчас для Петербурга и Ленобласти максимальная сумма составляет 12 млн рублей).

Неопределенность с параметрами кредитования после 31 декабря 2022 года приводит к частичному всплеску спроса: часть граждан старается оформить займы, пока условия не ухудшились.

По оценкам участников рынка, прекращение программы приведет к падению спроса на новостройки на 40–50%. Притом что после начала СВО спрос уже снизился на 20–30%.