Спрос на ИЖС будет поддерживаться льготным кредитованием и запуском эскроу

Сбербанк зафиксировал интенсивный рост спроса на кредиты для ИЖС с января по май 2024 года. Об этом сообщил Кирилл Царев, первый зампред правления Сбербанка в ходе Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ): «Интерес населения к сегменту ИЖС продолжит укрепляться в связи с законодательными нововведениями, в частности, с запуском ипотеки с открытием эскроу-счетов». 

По данным г-на Царева, в начале 2024 года банк выдавал по 7-10 тысяч кредитов на ИЖС в месяц, а к началу высокого сезона на рынке загородной недвижимости – 10-12 тысяч. В мае количество таких займов превысило 13 тысяч. Одна из причин - высокие цены на квартиры в новостройках: «Приобретение строящегося жилого дома обходится значительно дешевле, чем покупка квартиры», – отметил Кирилл Царев.

В Ленинградской области, по данным Росреестра, за пять месяцев было построено 8,99 тысяч индивидуальных домов для постоянного проживания, из них 4,66 тысячи – на участках ИЖС. (Строительство в садоводствах банки кредитуют неохотно, льготные условия на такие проекты, как правило, не распространяются).

По данным оперативной отчетности ДОМ.РФ, за январь май в Ленобласти было выдано 12 тысяч льготных ипотечных кредитов. Из них около 800 – на строительство или покупку домов ИЖС. (Это предварительные сведения, в дальнейшем они могут уточняться).

О введении эскроу-счетов в индивидуальном строительстве NSP недавно писала: деньги заказчика зачисляются на спецсчет, подрядчик строит на банковский кредит (по льготной ставке), и рассчитывается с банком, когда дом буде сдан.

«Загородный рынок структурируется, становится более системным, – комментирует Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty. – В том числе – за счет трендов, которые приходят из городской многоквартирной застройки. Сегодня покупатели в сегменте ИЖС меньше рискуют и лучше защищены, чем несколько лет назад. Введение эскроу – скорее плюс, чем минус. Хотя для мелких застройщиков это может стать одним из факторов удорожания, если строить придется в кредит, пусть и по невысокой ставке».

Строительство с использованием эскроу может быть также интересно для частных инвесторов, которые покупают участок и строят дом на продажу. Им важно, чтобы работа была завершена в указанный в договоре срок.

Как отмечает Алексей Васильев, генеральный директор компании «Вилла Эксперт», за последнее время доля инвестиционного спроса на загородном рынке кардинально сократилась. «2-3 года назад на рынок вышло множество частных инвесторов. Они покупали участки и строили на них дома, чтобы заработать на аренде или перепродаже. В текущих условиях вариант перепродажи становится совершенно невыгодным: ставки по ипотеке на вторичном рынке неподъемны. Готовых объектов, которые подходят под льготные ипотечные программы,крайне мало.  Сейчас клиентам гораздо выгоднее взять льготную ипотеку на приобретение земельного участка и строительство дома, чем покупать готовый объект».

Есть и другие точки зрения. «Инвестиционный спрос на загородном рынке сохраняет свои позиции, отчасти – благодаря поддерживающим факторам, например, льготной ипотеке или сельской ипотеке, которая подразумевает как покупку на первичном рынке, так и на вторичном, – комментирует Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами КЦ «Петербургская недвижимость». – Многое зависит от выбранной локации и от параметров лота, таких как площадь дома и участка. Все же значительная часть «строящих» инвесторов на загородном рынке – это уже профессионалы, которые понимают, какой продукт, в какой локации продастся быстрее и дороже».

Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», приводит реальные примеры из подмосковной практики, когда вложения в девелопмент объектов коттеджного поселка приносят от 60 до 90% годовых.

В дальнейшем привлекательность загородного рынка будет зависеть от параметров ипотеки для ИЖС, от того, какие льготы и на какие объекты правительство решит сохранить. Ипотека по рыночным ставкам основной массе покупателей не интересна.