История группы «Стоун»: от подрядчика до девелопера полного цикла
ГК «Стоун» выбрала в качестве своего кредо социальную направленность бизнеса: она берется за проблемные дома, с которыми не справились другие застройщики. Почти за 30 лет работы на рынке «Стоун» ввел в эксплуатацию десятки долгостроев, а также занимается реализацией собственных проектов и осваивает новые направления деятельности.
Что нам стоит дом достроить
Начиная свою деятельность в качестве подрядчика в 1995 году, «Стоун» ориентировался на работу с незавершенными объектами. Их в те времена хватало: сказывалась и трудная финансовая ситуация 1990-х, и пробелы в законодательстве (ведь 214-й закон о долевом строительстве был принят только в декабре 2004-го), и неопытность всех участников процесса – от покупателей жилья до строителей.
Возможно, ключевую роль в выборе направления компании сыграла личная история генерального директора и основателя «Стоуна» Андрея Кузнецова. В 1991 году он, на тот момент молодой сотрудник объединения «Красный треугольник», организовал достройку дома, возведение которого застопорилось из-за распада СССР. Разрушилась прежняя система производственных связей, новой еще не существовало, но люди ждали квартир. Будущий основатель группы инициировал создание кооператива, и проблему удалось решить.
Вокруг личности Андрея Витальевича начали формироваться группы специалистов, которых привлекали к работам: электрики, сантехники, монтажники и т. д. Этот успешный опыт вдохновил на создание собственной строительной компании, и в июне 1995-го появился «Стоун».
В первые годы это была подрядная организация, которая бралась как за реализацию обычных строительных проектов, так и за решение проблем, с которыми не справились сторонние застройщики. Когда в законе появились статусы долгостроев и дольщиков, то руководство компании, посмотрев на результаты своей многолетней работы, пришло в выводу, что они стали специалистами в достройке проблемных объектов.
Со временем «Стоун» вырос, превратился в группу компаний, в состав которой входит около 40 юридических лиц. В их числе несколько генподрядчиков – отдельный для каждого банка, как требует современное законодательство, поясняет Андрей Кузнецов. Кроме того, есть служба заказчика, своя проектная группа, технадзор, управляющая компания.
Сегодня ГК «Стоун» – это девелопер полного цикла, который построил более 50 жилых домов, принимал участие в строительстве или реконструкции свыше 100 объектов жилого, коммерческого и социального назначения. При этом группа сохраняет свою первоначальную направленность, связанную с завершением чужих долгостроев.
«Можно сказать, что социальная направленность – это наша специфика, то, что выделяет нашу компанию на рынке», – говорит Артем Ференц, директор по развитию ГК «Стоун». Для членов команды «Стоун» важно осознавать, что с их помощью дольщики, которые годами ждут своих квартир, наконец могут справить новоселье.
Каждый проект – это новый опыт
У каждого такого объекта – особая история, бывает, что весьма запутанная. Например, компания ЗАО «НПО Стройтехнология» начала в 2007 году возводить 21-этажный дом на Ленинском проспекте без разрешительной документации. Она надеялась, что соберет необходимые согласования в процессе строительства, но ошиблась. В результате, в 2008-м, когда было продано около 150 квартир, а здание выросло до четвертого этажа, в дело вмешалась прокуратура, и работы на площадке остановили.
Несколько лет дом был в подвешенном состоянии, пока в 2011 году за достройку не взялся «Стоун». Он приобрел ЗАО «НПО Стройтехнология» и возобновил строительство. Но столкнулся с новой сложностью: кредитор прежнего застройщика банк ВТБ подал на банкротство компании.
Богатый опыт «Стоуна» в решении не только строительных, но и юридических проблем позволил справиться с этим вопросом, и проект был завершен качественно и в кратчайшие сроки, а дольщики получили долгожданные квартиры.
С банкротством застройщика были связаны и несколько объектов, доставшихся «Стоуну» от печально известного холдинга «Иви-93». К 2009 году, когда входящие в него компании были признаны несостоятельными, на разных стадиях строительства находилось около 20 проектов, а долги «Иви-93» перед кредиторами составляли почти 1,5 млрд рублей – огромная сумма по тем временам. Проект «Иви-93» на Большеохтинском проспекте, 9 пришлось заканчивать «Стоуну».
Два других комплекса, которые вызвался спасать «Стоун», – «Румболово-Сити» и «Молодежный квартал», которые с начала 2010-х строила во Всеволожском районе компания «Союз долевого строительства». В общей сложности здесь было запланировано возведение малоэтажных домов на 1113 квартир, оно было разбито на девять очередей. В 2018 году стройка остановилась на полдороге.
В Управлении долевого строительства Ленинградской области этот ЖК характеризовали весьма красноречиво: «В судьбе этого объекта все пошло не так: проблемы с проектной документацией, из-за чего прежний застройщик допустил множество нарушений и в итоге обанкротился».
В 2021 году областные власти привлекли к решению проблемы группу «Стоун», и она «начала планомерно исправлять нарушения предшественника и своими силами завершила строительство раньше срока». В 2023 году дома были сданы. В качестве компенсации затрат на достройку этих комплексов «Стоун» получил земельные участки в рамках масштабного проекта в Ленинградской области и теперь возводит здесь дома.
Как избавить ЖК от негатива
Эти истории иллюстрируют то, насколько сложные ситуации приходится решать группе «Стоун», для этого необходимо виртуозное владение вопросами строительства, в том числе юридическими тонкостями процесса.
«Зачастую к нам переходят объекты без документации, в том числе сметной. Ее приходилось разрабатывать заново самостоятельно. А за это время могут измениться законодательные нормы и требования. Можно сказать, нам приходится с нуля заниматься строительством объекта, который уже имеет негативную историю и серьезное отставание по срокам. При этом мы иногда встречаем противодействие со стороны прежнего застройщика, что также мешает работам. В некоторых случаях необходимо искать бывших подрядчиков для получения полной картины о состоянии строительства»
Кроме того, приходится преодолевать негативный имидж, который сложился у проекта в результате проблем с предыдущим застройщиком, добавляет Артем Ференц.
«Однако когда дольщики и потенциальные покупатели видят, что на объект пришла надежная компания, которая выполняет свои обязательства, то это положительно сказывается на реноме жилого комплекса. В результате в дальнейшем негативный бэкграунд не мешает процессу», – говорит он.
От привычного к новым направлениям
Основным направлением для «Стоуна» остается многоэтажная застройка. На сегодняшний день в портфеле группы компаний целый ряд таких проектов в Ленобласти: это ЖК «Рубеж», «Ермак», «Невские панорамы», «Тандем» в поселке имени Свердлова Всеволожского района, «Высота» в Буграх.
Помимо областных, у «Стоуна» есть проекты в Петербурге. Так, компания начала возводить ЖК «Перспектива» на недавно приобретенном участке на Пулковском шоссе, завершает строительство ЖК «Полет» в Ленсоветовском Пушкинского района.
Благодаря постоянному развитию и наращиванию компетенций группа «Стоун» стала одним из крупнейших девелоперов Петербурга и Ленобласти. Сегодня компания осваивает направление малоэтажного строительства, возводя уже упомянутые проекты во Всеволожском районе.
«Сегодня потребитель стремится к большему комфорту. Именно его может обеспечить малоэтажный комплекс с развитой инфраструктурой и удобными планировками. Это не эконом-класс, но люди готовы платить за комфорт – этот тренд особенно ярко проявился в период пандемии коронавируса, и пока мы не видим его затухания»
В ЖК, который будет построен в Румболово, предусмотрены детские сады, школа, общественные бани, игровые, спортивные площадки, оборудованные участки для выгула собак. Всеволожский комплекс обеспечат детсадами, спортклубом, оздоровительным комплексом, благоустроят скверы и бульвары.
Еще одно направление, в котором сейчас пробует себя «Стоун», – коммерческая недвижимость. Компания занимается достройкой торгового центра в Невском районе, застройщик которого обанкротился. «Стоун» вывел объект из банкротства, решает проблемы подключения к энергоресурсам.
«Сейчас мы рассматриваем варианты других коммерческих объектов, торговых и складских. У нас есть промышленная база в Красном Селе, где хранится оборудование, опалубка и прочее. Там мы строим первый небольшой складской объект, который собираемся сдавать в аренду. Если дебют окажется удачным, будем развивать более крупные проекты с привлечением банковских кредитов»
Впрочем, и от своей изначальной социальной направленности «Стоун» не собирается отказываться. И хотя после перехода на механизм финансирования через эскроу-счета в 2019 году проблема долгостроев стала куда менее острой, осталось еще широкое поле деятельности в решении социально важных вопросов. Это и завершение проблемных коммерческих объектов, и строительство инфраструктуры. Так что группа «Стоун» продолжит поддерживать свой имидж социально ориентированной компании.
РЕКЛАМА / ГК «СТОУН», gk-stone.ru: застройщики ЖК «Рубеж» - ООО СЗ «Альтернатива»; ЖК «Ермак» - ООО СЗ «Ритм Девелопмент»; ЖК «Невские панорамы» - ООО «СТ»; ЖК «Тандем» - ООО СЗ «Арманд»; ЖК «Высота» - ООО СЗ «СТОУН»; ЖК «Перспектива» - «СЗ «ИНТЕК»; ЖК «Полет» - ООО СК «СТОУН» / Проектные декларации на наш.дом.рф