Перепланировка в старом фонде недвижимости Петербурга: какие риски и ошибки случаются наиболее часто
Исторический центр Петербурга привлекает своей архитектурой и близостью к достопримечательностям. Однако за внешними фасадами не всегда располагается комфортабельное жилье. И чтобы сделать его удобным, приходится проводить перепланировку. Какие есть риски и какие можно допустить ошибки – выясняем вместе с экспертами.
Этапы согласования проекта перепланировки квартиры в Петербурге
Для разработки проекта перепланировки квартиры необходимо иметь на руках технический паспорт на квартиру, а также поэтажные планы помещений, расположенных выше и ниже (либо справку о расположении чердака или подвала).
Дополнительно могут потребоваться технические условия от управляющей компании (УК / ЖКС / ТСЖ) на инженерные коммуникации, справка о расположении газового оборудования, справка о выделенной на квартиру мощности, кладочный план, а также заключение об обследовании несущих конструкций.
После разрабатывается проект перепланировки квартиры. По нему надо получить промежуточные разрешения от соответствующих надзорных органов: управляющей компании, отдела надзорной деятельности МЧС (ОНД), Государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН), "Петербурггаза". Затем проект проходит согласование а районной межведомственной комиссией (МВК) и комитете по охране памятников (КГИОП), если дом имеет охранный статус.
«Наиболее сложно в процессе согласования взаимодействовать с управляющими компаниями (ЖКС или ТСЖ), так как у них нет единого стандарта работы с документацией, не хватает компетенции специалистов и очень часть отсутствует необходимая техническая документация по многоквартирным домам», – отметила специалист по региональному развитию ООО «Независимый центр лицензирования» Ульяна Туранова.
Статус дома и особенности квартир старого фонда Петербурга
Как рассказала дизайнер интерьеров Инна Кондратовская, квартиры в старом фонде Петербурга отличаются рядом характерных особенностей: это толстые стены и высокие потолки, перекрытия чаще всего деревянные или металлические с деревянным заполнением. Планировки нередко нестандартные – анфиладные или с комнатами, соединенными коридором. К тому же распространен вариант “гребенка”, где вдоль длинного коридора располагаются комнаты по одну сторону.
При этом такие дома часто относятся к объектам культурного наследия, что накладывает ограничения на перепланировку и изменение элементов интерьера. При покупке требуется подписание охранного обязательства с требованиями по сохранению или восстановлению исторического облика здания. Это может повлечь дополнительные расходы.
По словам коммерческого директора ГК «Еврострой» Андрея Петрова, в объекте культурного наследия полноценная перепланировка в привычном понимании невозможна: любые работы предполагают либо реставрацию исторических интерьеров, либо их воссоздание по архивным чертежам. Все решения, вплоть до применяемых материалов отделки, проходят обязательное согласование с КГИОП, что делает процесс длительным и сложным.
С марта 2026 года в России появилось такое понятие, как содержание объектов культурного наследия – «легкий ремонт», который согласовывается в упрощенном порядке. В этих рамках согласовать перепланировку с КГИОП можно в уведомительном порядке как «работы по содержанию». Подробнее в материале NSP.
Как узаконить перепланировку, выполненную до вас
Узаконить уже выполненную перепланировку сложнее, чем согласовать еt заранее, поскольку отсутствует чёткая нормативная база для таких случаев. «Возможность узаконить уже выполненные изменения зависит от вида, объема и степени важности этих изменений и, что часто забывают, – от района города. В разных районах степень лояльности к перепланировке разная», – пояснил основатель и руководитель проекта SBK Владимир Омельченко.
«В Кировском и Курортном районах Петербурга уже выполненные перепланировки не согласовываются административно – в таких случаях узаконивание возможно только через суд», – добавила Ульяна Туранова.
На практике процедура проходит так, как будто изменения ещt не выполнены: требуется собрать стандартный пакет документов (технический паспорт, поэтажные планы, при необходимости – техусловия, справки по инженерным сетям, заключение о несущих конструкциях) и разработать проект перепланировки.
После этого проект проходит согласования в профильных службах и выносится на рассмотрение органа (МВК и КГИОП), который принимает решение.
Основные ошибки и риски перепланировки
Если вы решились на перепланировку, вы можете столкнуться со штрафом и необходимостью возвращать помещение в исходное состояние. Дойти может даже до судебных разбирательств. Чтобы избежать подобных проблем, важно заранее понимать основные ошибки и риски, которые могут возникнуть при перепланировке.
«Из основных ошибок первое, что бы я выделил, это непонимание бюджета на проектирование и, главное, – на строительные работы. Еще одна важная ошибка – это покупка / отрисовка полного дизайн-проекта (с чертежами, визуализациями, спецификацией материалов и т.п.) и только потом – попытка его согласовать», – прокомментировал Владимир Омельченко.
По мнению эксперта, самое правильное решение – обратиться в компанию, занимающуюся согласованием перепланировок, разработать планировочное решение совместно со специалистами, исходя из рекомендаций, утвердить, получить одобрение и только потом – делать полный дизайн-проект и приступать к работам.
«Не следует проводить перепланировку без согласования, – говорит исполняющий директор архитектурной студии «Метры» Николай Шагойко. – В ходе работ скапливается строительный мусор, соседи начинают жаловаться, придет управляющая компания, составит акт о самовольной перепланировке. Акт направят в уполномоченный орган, который может обязать устранить все изменения и наложить штрафы. Перепланировку нужно обязательно регистрировать в выписке из ЕГРН».
Перед началом ремонта в доме-памятнике гражданин обязан запросить все данные в КГИОП, но об этом знают не все, добавил эксперт. Руководствоваться надо в соответствии с пунктом 10 статьи 33 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» и пунктом 3.12 Положения о комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004 № 651Н.
Нарушение требований законодательства может повлечь судебные разбирательства. Суд обяжет владельца устранить нарушения или выполнить определенные работы. Если владелец игнорирует постановление суда, то идет расчет неустойки – за период 12 месяцев со дня возбуждения исполнительного производства в размере 2 тыс. рублей за каждый день просрочки.
По опыту Ульяны Турановой, наиболее сложны в согласовании любые изменения в домах, имеющих охранный статус КГИОП, поскольку необходимо проводить историко-культурную экспертизу.
«Если дом не имеет охранного статуса, – указала она, – к наиболее распространенным проблемным перепланировкам относятся: объединение газифицированных кухонь, коридоров и жилых комнат в единое пространство; размещение ванных комнат и санузлов над кухнями квартир, расположенных этажом ниже; объединение санузлов, в которых установлены газовые колонки; а также разделение квартир на отдельные студии с устройством кухонных зон и санузлов непосредственно в жилых помещениях».
Все эти изменения нарушают строительные и санитарные нормы, поэтому их согласование практически невозможно.
Как перепланировка влияет на стоимость квартиры
Единообразия нет. В одних случаях перепланировка в квартире увеличивает ее стоимость, а в других собственникам при продаже приходится соглашаться на скидки.
По оценкам Владимира Омельченко, грамотная планировка резко увеличивает стоимость лота по отношению к аналогичным предложениям. В зависимости от района и спроса на лоты, недвижимость при правильном планировочном решении может продаваться на 30% дороже.
«Однозначного ответа на “сколько стоит” нет. Все зависит от сегмента (эконом, бизнес, премиум), от локации, редкости лота и от проекта. Стоимость ремонта в сегменте “бизнес” под ключ (с мебелью и элементами интерьера) в квартире 100 кв. м стоимостью 30 млн может составлять те же 30 млн», – прокомментировал эксперт.
«С точки зрения стоимости, перепланировка в старом фонде, как правило, увеличивает итоговый бюджет проекта за счет необходимости усиления конструкций, полной замены инженерии и работы с существующими особенностями здания. В среднем такие работы «под ключ» обходятся дороже, чем в новостройках. При этом грамотно реализованная перепланировка напрямую влияет на ликвидность и стоимость квартиры, позволяя вывести продукт в более высокий ценовой сегмент за счет качества и уникальности», – добавил Андрей Петров.
«Мы с вами живем в городе, где есть газовые плиты и газовые колонки, – поясняет Николай Шагойко. – По нормативам газовую колонку запрещено переносить из ванной на кухню или наоборот без документов. В центральных районах Петербурга часто бывает, что оборудование было перенесено без документов. Если собственник купил такую квартиру, он должен по идее получать скидку от продавца, чтобы компенсировать затраты на процесс узаконивания. Риелторы об этом молчат, агенты об этом молчат. Многие покупают, считая покупку удачной, но сталкиваются с проблемами".
Жизненный опыт показывает, уточняет эксперт, что перенос газового оборудования может стоить под ключ порядка 280 тыс. рублей. При покупке квартиры стоит постараться добиться скидки с учетом тех средств, которые новый собственник после приобретения жилья потратит на узаконивание перепланировки.