Ставку по «Семейной ипотеке» повысят до рыночного уровня: через 15 лет
До введения новых ограничений по программе «Семейная ипотека» осталось меньше недели, но кабмин до сих пор не рассказал, в чем будут заключаться поправки. Это порождает спекуляции на тему. Например, теперь говорят, что срок действия льготной ставки по «семейке» хотят снизить до 15 лет, а потом — повышение до рыночного уровня.
«Не надо хайпа!»
Тема модернизации семейной ипотеки не должна быть предметом хайпа и слухов, заявил замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин на конференции Domclick Digital Day, которая проходит 25 июня в Самаре.
«Я предлагаю вообще не говорить сегодня про ипотеку. Особенно про льготные программы. Не нужно хайповать на том, где еще до конца правительство не приняло решение», — призвал чиновник.
Однако, учитывая, что из-за уже введенных с 1 февраля этого года ограничений в программу «Семейной ипотеки» (СИ) продажи новостроек стремительно падают, это предложение выглядит риторическим. Тем более что власти сами способствуют нагнетанию негативных настроений на этот счет: вице-премьер Марат Хуснуллин еще в начале июня обещал вскоре подготовить и обнародовать новые условия выдачи СИ, которые будут действовать с 1 июля.
Однако до сих пор никакой точной информации на этот счет нет, что порождает многочисленные спекуляции на теме.
Так, «Известия» со ссылкой на информацию, полученную от банков, сообщают, что срок действия льготной ставки по СИ хотят снизить до 15 лет. По истечении этого периода она повысится до рыночного уровня, привязанного к ключевой. По обновленной госпрограмме условия по жилищным кредитам будут зависеть от региона приобретения жилья и количества детей в семье: ставка может варьироваться от 2 до 12% годовых и снижаться по мере рождения детей.
Издание указывает, что результатом введения дифференцированных ставок может стать снижение доступности льготных кредитов. Право на льготную ипотеку могут потерять около 3 млн семей с одним ребенком. Это, в свою очередь, приведет к ускорению обвала продаж на «первичке».
Эксперты «Циана» указывают на то, что новые условия «чуть мягче» тех, что назывались ранее. К хорошим новостям они относят:
- увеличение лимитов выдачи: в столичных регионах — не более 12 млн рублей для семей с одним ребенком, до 15 млн для семей с двумя детьми и до 18 млн для семей с тремя и более детьми; для остальных субъектов РФ — не более 6 млн рублей для семей с одним ребенком, до 8 млн с двумя детьми и до 10 млн с тремя и более;
- отсутствие явных запретов на комбинированные ипотеки;
- возможность снижения ставки при рождении новых детей;
- отказ от привязки ставки к метражу квартир.
«Основным риском для рынка сейчас будет доля отказов по заявкам. Расчетный платеж увеличивается вместе с требованиями банков к предельной долговой нагрузке. Именно это (а не гипотетические ставки в 2040-е годы) будет снижать спрос в ближайшие месяцы», — комментирует Алексей Попов, главный аналитик «Циана».
Новостройки проигрывают «вторичке»
Керосина в костер дискуссий на эту тему добавил в кулуарах той же конференции Domclick Digital Day директор сервиса «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи. Он отметил, что при дальнейшем снижении ключевой ставки увеличится спрос на вторичное жилье.
В мае 2026 года доля новостроек впервые почти за два года не превысила 50. Вполне вероятно, что с учетом ожидаемых ограничений по «Семейной ипотеке» и дальнейшего снижения ключевой ставки доля первичного рынка в общем объеме выдач продолжит сокращаться.
Снижение ключевой ставки увеличивает интерес заемщиков и к так называемой «новой вторичке» (жилье, построенное не более десяти лет назад). По темпам роста цен она уже опережает новостройки: 14-15% за год у свежего вторичного фонда против 9,3% — у новостроек.
«С учетом дальнейшего снижения ключевой ставки ожидаем, что доля «вторички» в структуре выдач ипотеки продолжит расти и к концу года может превысить 35%», — заявил Алексей Лейпи.
При этом, добавил он, на первичном рынке наблюдается избыток предложения. Скорость продаж новостроек сейчас самая низкая с января 2025 года, объем непроданного жилья третий месяц подряд бьет рекорды и достиг уже 83,1 млн кв. м. При этом доля квартир в домах, которые не удается продать к моменту ввода дома в эксплуатацию, также выросла до рекордных 28%.
«Несмотря на ужесточения по «Семейной ипотеке», мы ожидаем, что рынок ипотеки в 2026 году вырастет в диапазоне 5-10% к предыдущему году. Основным драйвером роста станут рыночные программы ипотеки. Что касается цен, то в условиях падения спроса на первичное жилье мы прогнозируем рост в пределах инфляции или даже стагнацию. Причина: затоваренность. Но потенциал торможения ограничен ростом затрат застройщиков. Вторичное жилье, по нашим ожиданиям, не только не будет дешеветь, но и продолжит расти опережающими темпами по сравнению с первичным, особенно это касается вторичного жилья последних лет постройки», — поделился прогнозом Алексей Лейпи.
Примечательно, что до запланированного введения очередных изменений в СИ осталось меньше недели, а у застройщиков до сих пор нет никаких четких ориентиров, которые позволили бы им формировать политику продаж.
«Семейка» до сих пор, несмотря на ограничения по ней, остается драйвером продаж на первичном рынке. По данным аналитиков «Домклика», в структуре ипотечных кредитов Сбербанка эта программа занимает 48,7% всей выдачи, в Петербурге — 54,6%.
Дом.РФ прогнозирует, что после новых поправок в СИ выдача по ней снизится на 20-35%. Снижение даже на 20% в целом по рынку будет означать падение кредитования на десятую часть, а при варианте минус 35% — примерно на одну шестую (около 17%).