НАШ ЦИТАТНИК: «Крупнейших застройщиков фактически обязали в обмен на продление программы льготной ипотеки запустить новые глобальные проекты…» Татьяна Ушкова

21 октября, 11:21

"Город – слишком агрессивная среда для жизни"

5 октября в 05:18
1 885

"Город – слишком агрессивная среда для жизни"

Кризис не обошёл ни один регион. Ленобласть переживает спад легче многих. О том, как обстоят дела на областных новостройках, о рисках появления новых проблемных объектов и о запуске новых программ рассуждает Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленобласти.

Москвин Михаил Иванович
Москвин
Михаил Иванович

заместитель председателя правительства Ленинградской области

 Темпы продаж жилья в новостройках в этом году заметно замедлились. Как это скажется на сроках сдачи? Нет ли опасности появления новых долгостроев? 
– До конца года действует мораторий на введение процедур банкротства. Это даёт, с одной стороны, временной лаг для проблемных застройщиков, чтобы они могли поправить свои дела, с другой стороны – осложняет ситуацию с дольщиками, которые не могут ни получить дома, ни запустить процедуру. У нас есть несколько «пограничных» застройщиков, которых мы пытаемся «вытягивать». Но они не банкроты, поэтому мы не можем тратить средства на достройку домов. И не хотим.

Недавно на форуме по развитию северных территорий обсуждались показатели ввода в строительной отрасли. Суть беседы сводилась к тому, что плановые 120 млн кв.м в год – это не догма. Центр ждёт от нас предложений по «взвешенному» количеству жилья, которое рынок может переварить. Сегодня покупатель требователен, он хочет не просто получить квадратные метры, но и детский сад поблизости, поликлинику, транспортную развязку и т.д. Это огромная нагрузка на бюджет. В адресно-инвестиционной программе региона на 2021 год, например, заложены следующие траты: на дороги – 5,2 млрд рублей; на обеспечение жильём – 2,747 млрд, на развитие образования – 4,9 млрд, спорта – 1,799 млрд, здравоохранения – 2,11 млрд. С учётом этих цифр можем себе позволить строить 1 кв.м в год на одного жителя региона, плюс 10-15%. Собственно, президент страны и ставил нам такую задачу. Таким образом, мы выходим на 2,2-2,5 млн кв.м жилья в год, из них 1 млн – ИЖС. Тогда мы сможем эффективно проводить нашу градостроительную политику.

 Как складываются отношения с госкорпорацией «ДОМ.РФ»? Последнее время к ней много претензий… Какие объекты вызывают наибольшую тревогу?
– У нас деловые конструктивные отношения. В августе-сентябре приняты решения по объектам «Норманна», «Тареала», «Строительного управления», «Нависа» и так далее. По некоторым долгостроям мы должны дождаться решения арбитражного суда, чтобы он передал права застройщика региональному фонду. Только после этого мы начинаем работать. И на каждый шаг мы подаём заявки в Фонд на финансирование. Фонд их финансирует.

 В какие объекты уже пошли деньги?
– В 2019-м уже переданы Yolkki Village от «Гранд-строй» в Скотном, ЖК «Кирккоярви», ЖК «Шотландия». Сейчас идёт проектирование, оно финансируется. На достройку первых домов хотим выйти в течение 3-4 недель.

 Но в Скотном, например, есть согласованный проект…
– После банкротства не всегда есть проектная документация – её надо восстанавливать. Нужно актуализировать технические условия. У застройщиков не оплачены ТУ, договоры просрочены. По ряду объектов нам удалось сохранить разрешения на строительство – новые выпускать не надо. Сейчас мы должны пройти экспертизу сметной стоимости по достройке этих домов. Эта сумма и будет базовым показателем для финансирования. Застройщиком станет региональный фонд, подрядчиков выберем на конкурсной основе.

 Не опасаетесь, что увеличится количество долгостроев? Сейчас застройщиков не штрафуют за срыв сроков…
– Хоть штрафуй, хоть не штрафуй – на результат не повлияет. Штраф мотивирует застройщика, но вряд ли способствует завершению объекта. Конечно, долгострои будут появляться. Более 16 000 договоров долевого участия заключены по квартирам в проблемных объектах. БОльшая часть из них будет завершена, но со сдвигом по срокам. Например, компания «Лидер» – с опозданием, но комплексы сдаст. Мы встречаемся с ними, пытаемся помочь в рамках полномочий – с документами, с подключением к сетям, к региональной дорожной сети.

 В «Ванино» ясность наступила – достройка или компенсации?
– Ленобласть подавала документы на достройку этих 10 домов. Там высокая степень готовности, и выплачивать компенсации получится намного дороже.

 Много лет область упрекали в отставании «социалки», особенно – на урбанизированных территориях. Удаётся ли исправить положение?
– С 2013 по 2019 год в области было введено 16,9 млн кв.м жилья, построено 77 детских садов на 12 600 мест, 17 школ на 8400 учеников. 9 объектов финансируются по федеральной программе «Стимул», ежегодно регион получал трансферы на сумму около 2 млрд рублей. За 2-3 года мы планируем устранить дисбаланс.

Но с 2021 года социальных объектов в программе «Стимул» нет. Решением правительства «Стимул» финансирует только строительство объектов инженерной инфраструктуры. Мы не считаем это решение правильным; губернатор Александр Дрозденко будет добиваться возвращения «социалки» в эту программу.

У нас есть проекты КОТ, где уже есть сети, застройщик вложил средства в инженерию. Среди них – Новогорелово, Сертолово, Новоселье, Янино. А вот социальные объекты в дефиците. Мы сейчас обсуждаем с Министерством образования возможность использовать средства, выделенные на программу «Демография». Пока эти деньги можно тратить только на выкуп готовых объектов. Но не все девелоперы готовы строить за свой счёт. Если удастся договориться о финансировании – произойдёт замещение одной госпрограммы на другую. У нас регулярно проходят совещания с застройщиками и банками по теме проектного финансирования. Одна из проблем – девелоперы не могут получить кредит, потому что в финансовую модель не влезают садики и школы. 

 Отношения между МО, районами и областью всегда были непростыми. Насколько эффективна «вертикаль управления» строительным комплексом?
– Пик «градостроительных войн» пришёлся на 2013-2014 годы. В 2015-м полномочия перешли на региональный уровень, мы стали в основном контролировать процесс подготовки градостроительной документации.

Я считаю, что полномочия по ПЗЗ и генпланам надо полностью передать на региональный уровень. По ПЗЗ это уже сделано, по генпланам ещё нет. Поэтому бывают пограничные ситуации.

Приведу пример. Сейчас обсуждается проект Генплана Заневского поселения, где мы 90 га из «сельхозки» переводим под жильё по инициативе правительства региона. 50 га – это земля компании «Гарант», которая достраивает проблемный ЖК «Радужный», 40 га принадлежат Группе ЦДС, фактически это «сельхозка» внутри населённого пункта. Компания тоже получила преференции, помогая дольщикам, вкладываясь в дороги. Это часть соглашений между областью и девелоперами. Но муниципалитет добавляет к этим 90 га ещё 300 – под «промку», под кладбище, ещё что-то… Комитет по агропрому отказывается согласовывать. Надо разбираться. 

 Почему так часто приходится корректировать «сельскую ипотеку»?
– Ленинградская область – не чисто аграрный регион, для которых была придумана эта мера поддержки. Существует пригородный пояс, который с точки зрения рынка тяготеет к Петербургу. И конечно, появление на пригородных территориях ипотеки под 2,7% полностью меняет правила игры. Застройщики попросили или применить ко всем единые стандарты или отменить их для пригородной зоны вовсе. 

«Сельская ипотека», конечно, стимулирует частное строительство. Но для ИЖС ей труднее воспользоваться, чем для покупки квартиры.

 Вы считаете нормальным – поддерживать строительство МКД, а не ИЖС?
– Я как рачительный хозяйственник считаю нормальным использовать федеральные средства для поддержки строительства в нашем регионе. А не в соседнем. Конкуренция есть конкуренция.

 В общем объёме сданного жилья доля ИЖС растёт: уже до 40-50%. Насколько устойчивым будет стремление горожан переселиться на природу?
– Эта тенденция есть, но точнее мы сможем зафиксировать её только в будущем году, с началом нового строительного сезона частных домов. Компании, возводящие ИЖС, не нуждаются в господдержке: им нужны от нас две вещи – низкая ставка по кредитам и инженерная подготовка территории. 

Несколько лет назад мы сформулировали стратегию в агломерации с Петербургом. Речь шла о южном векторе развития, низкоплотном и среднеэтажном жилье. Мы движемся в этом направлении. Сейчас видим всплеск интереса к областным землям. Это связано с тем, что рынок в Петербурге всё больше ориентирован на бизнес-класс.

 Роль государства на рынке усиливается. «ДОМ.РФ» собирается строить арендные дома… Как идут переговоры по этому направлению? 
– Пока мы на самой начальной стадии. У нас есть планы реализовать такой проект в местах, где работают вахтовым методом – в Усть-Луге, Кингиссепе, Приморске. В Приморске количество жителей может вырасти чуть ли не в четыре раза в ближайшие 15 лет, там будут рабочие места, там нужно такое жильё.

 Будет ли эффективным недавно заявленный законопроект по развитию застроенных территорий?
– Это не новая идея, она будет работать в Москве, может быть – в Петербурге. В других регионах – вряд ли. Например, нам нужно построить для расселения аварийного и ветхого жилья 30 000 кв.м в Подпорожье. Какой инвестор туда пойдёт? В Луге – 30 000 кв.м. А в перспективе нам 10% жителей Луги надо переселить. Это огромное строительство, инвестору оно неинтересно.

 Москва ещё обещала добавить денег на расселение аварийки. А есть ли объективная картина состояния жилфонда по региону?
– Действительно, многие муниципалитеты неохотно дают сведения по наличию аварийных домов. Потому что их же могут назначить крайними: «Почему на расселяете?» Мы их мотивируем: «Признавайте, не бойтесь, мы поможем». Всё равно боятся. Есть действующая федеральная программа, есть региональная программа. В неё, например, включены дома, которые не считаются аварийными, но в них нецелесообразно проводить капремонт.

Москва предлагает дополнительные деньги и говорит: «Ускоряйте темпы». Но стройку ускорить достаточно сложно. Мы идём в своём графике, представляем, сколько денег нужно, планируем. У нас встречное предложение: давайте изменим процент софинансирования, увеличим федеральную долю. Сейчас 50 на 50; будет 30 на 70 – тогда можем ускорить.

Регион продвигает в Совете Федерации и Госдуме закон о едином региональном операторе по социальному строительству. У себя мы уже это сделали – в апреле по новой схеме началось строительство первого дома в Ополье (Кингисеппский район) для переселения граждан из аварийного жилья. В этой схеме жёсткая экономика. Заказчик – муниципалитет, застройщик – ОблАИЖК, агентство выполняет функцию Единого оператора. За 4 года предстоит построить 220 000 кв.м – в Ополье, Дружной Горке, Луге, Подпорожье.

 Почём квадратный метр получается?
– 51 000 рублей, с учётом проектирования. И это всё малоэтажка, кроме Луги, там до 10 этажей.

 Не собираетесь распространять эту программу на льготников, бюджетников и т.д.?
– Будет зависеть от возможностей бюджета.

 А вы живёте в квартире или в частном доме?
– У меня был дом ИЖС во Всеволожске, я его продал, теперь живу в СНТ «Памир», на границе с Белоостровом. Дом жилой, с регистрацией. Удобнее с транспортом до работы, и курортные места близко – полчаса на велосипеде, и я на Ласковом пляже…

 Пандемия породила новый спрос на здоровый образ жизни, на загородную недвижимость…
– В пятницу вечером гулял по садоводству с собакой. Любителей отдыха на природе видел много. Сторонников здорового образа жизни – мало.

 Если начнётся бегство из городов – приведёт ли это к изменениям в градостроительной политике?
– Ну, не бегство, но движение началось. И не вчера. Я – за. Город – слишком агрессивная среда для жизни. И мы уже это учитываем: сократили этажность, снизили нормативную плотность. Мы приветствуем и будем поддерживать такие проекты… Малоэтажка развивается в Сертолово, Кузьмолово, Энколово; в Верево начал строиться МЖК на 40 000 кв.м. Это как раз и есть экологические кварталы.