Призрачная газовая угроза

Территориальная генерирующая компания №1, акционером которой является «Газпром энергохолдинг» (ему принадлежат 51,79%), раскрыла планы по застройке двух своих участков офисами. Структуры Газпрома свои намерения особо не афишируют. 

По мнению опрошенных NSP экспертов, на этих площадках суммарно можно построить порядка 100 000 кв.м. «Однако, поскольку участки находятся в центре города, наличие ограничительных мер сдерживает потенциальные объемы застройки. Пока не известны ни конкретные ограничения, ни планы компании по использованию территорий, оценить примерный объём строительства затруднительно», – добавляет Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International.

Первый проект монополист собирается реализовать на Синопской набережной, между Синопской и Новгородской улицами, рядом с бывшей площадкой «Ливиза». Под будущий офисный комплекс задействуют три участка общей площадью 9,3 га. Второй офисный центр запланирован на территории Центральной ТЭЦ на наб. Обводного канала, 76, лит. Б, В и М (на 14,8 га). Обременение по обоим пятнам – наличие охраняемых объектов. Это электростанция Петроградского общества электрических сооружений (ТЭЦ-2), построенная в 1930-е по проекту архитектора Ноя Троцкого, и электростанция Общества электрического освещения 1886 года постройки.

Локация позволяет реализовать здесь офисный проект класса А, но ситуация осложняется наличием объектов культурного наследия, поэтому более вероятен объект В-класса, считает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg. «Учитывая, что структуры ПАО «Газпром» размещаются только в качественных зданиях класса А и В+, вероятно, что для собственных нужд компания будет строить бизнес-центры категории А», – не согласна Виктория Горячева.

«С учётом высотного регламента и иных ограничений, связанных с реализацией проектов в историческом центре Петербурга, на площадке на Синопской можно будет построить, по нашим оценкам, максимум 80 000–100 000 кв.м офисной недвижимости, а по факту – всего 40 000–50 000 кв.м. Иначе потребуется большое количество парковочных мест. Кроме того, максимально возможный на этом участке объём офисов сильно перегрузит локацию, где  располагаются и другие знаковые проекты, например, «Невская Ратуша», «Синоп», «Ренессанс Правда», самый большой МФЦ в городе, – говорит Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. – Площадка на Обводном также попадает в зону регулирования центра, поэтому по максимуму там можно построить до 150 000 кв.м. Однако высокие требования по обеспеченности парковочными местами вкупе с транспортной загруженностью локации в реальности позволяют разместить там 50 000–70 000 кв.м. Вполне вероятно, что в действительности объём площадей окажется меньше, чем мы прогнозируем. Многое будет зависеть от концепции развития территории. Возможно, Газпром захочет включить в проект общественные пространства. Локация для этого удачна у обеих площадок». Начало работ по проектированию и строительству запланировано на февраль этого года, говорится в заявке Газпрома. 

По данным Colliers International, сейчас «Газпром энергохолдинг» располагается в БЦ «Арена Холл» на Добролюбова, 16, который принадлежит Газпрому. Площадь здания – около 30 000 кв.м.

Эксперты уверены, что появление у Газпрома двух новых собственных бизнес-центров и возможное освобождение ныне занятых площадей негативно скажутся на развитии офисного рынка Петербурга, однако детально прогнозировать ситуацию к моменту завершения этих строек никто не берётся. 

После того, как городская комиссия по внесению поправок в ПЗЗ рассмотрит заявки монополиста, начнётся длительный процесс по смене функционального зонирования территорий с внесением изменений в Генплан, далее – архитектурный конкурс, проектирование, строительство, отделка и комплектация, напоминает Валерий Трушин. По его оценкам, в целом процесс займёт минимум два-три года. При этом в 2020-м горизонт возможного планирования на рынке недвижимости сжался до шести месяцев. 

«Конечно, новые объекты увеличивают свободное предложение на рынке. По предварительным итогам 2020 года вакансия составляет 6,4% в классе А и 9,6% в классе В, при сохранении таких темпов отметки в 10% рынок может достичь в первом полугодии 2021-го, – рассуждает Михаил Тюнин. – В 2020 году сделки с нефтедобывающим сектором сократились как в количественном эквиваленте (в два раза), так и по объёму арендованных площадей – более чем втрое: в 2019 году их объём составил 53 500 кв.м, в 2020-м – 17 000 кв.м».

Строительство новых офисов Газпрома вряд ли поддержит и местных подрядчиков. «У Газпрома есть свои проектные и генподрядные структуры, которые по всей видимости и будут реализовывать эти проекты», – полагает Михаил Тюнин.

Портфель Газпрома этими проектами не ограничивается. Помимо введённой штаб-квартиры монополиста в "Лахта-центре" (общая арендуемая площадь двух очередей – около 260 000 кв.м), к вводу готовятся деловые комплексы «Морская резиденция» (30 000 кв.м) и «Дом Рогова» (5725 кв.м), напоминают в Knight Frank St. Petersburg. На этапе проектирования находится и объект на Охтинском мысу, однако из-за позиции градозащитников в его реализации сегодня нельзя быть полностью уверенным.

Газпром, по оценкам Knight Frank St. Petersburg,  возглавляет рейтинг крупнейших собственников офисной недвижимости в Петербурге. Без учёта «Лахта-центра» компании принадлежат 12 бизнес-центров общей арендопригодной площадью около 303 000 кв.м. Этих и строящихся площадей корпорации мало, она не только выступает заметным арендатором, но и продолжает мониторить новые проекты. «Зачастую структуры нефтегазового сектора основной интерес проявляют к высококачественным офисным зданиям на этапе строительства. В 2020-м активность офисных девелоперов снизилась, а существующее предложение оказывается либо недостаточного качества, либо ставка аренды слишком высока. В таких условиях оптимальным решением будет строительство объектов для собственных нужд, тем более у Газпрома уже есть участки для этого», – поясняет Михаил Тюнин.