НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

18 мая, 13:54
11 апреля в 08:10

«Надо понаблюдать за ситуацией примерно до мая…»

О принятых правительством РФ мерах поддержки и перспективах рынка жилья в новых кризисных условиях рассуждает Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит».

Брега Александр Николаевич
генеральный директор
ООО «Мегалит – Охта Групп»

Ставка по льготной ипотеке в 12% – напряженная, но рабочая. Причины понятны: повышение до 20% ключевой ставки ЦБ, которая была введена для того, чтобы люди не бросились в банки забирать деньги. Но эта цель могла быть достигнута и по-другому – например, за счет сокращения обязательных банковских резервов. Они избыточны на сегодня. Можно было бы разрешить банкам поднимать ставку по депозитам – но не поднимать ставку ЦБ. Потому что такая стоимость кредитов бьет по всем секторам экономики, включая производство. Нужно было думать, чтобы ставка осталась на среднем уровне. Надеюсь, в апреле ЦБ будет ее снижать.

Мы надеялись, что стоимость льготной ипотеки станет хотя бы 10%. Рабочей мы считаем ставку 8%. Нужно в ближайшие месяцы посмотреть, что будет дальше. И, возможно, двигать ставку ЦБ... Но 12% все же не 20%. Не так давно, после 2014 года, на рынке уже была такая ставка – и ничего, работали.

В перечне важных мер для отрасли на первое место я ставлю льготную ипотеку. В принципе, понятно, почему решили сделать 12%: потому что ипотека под 6% в пандемию разогнала цены. 

На рынке есть, конечно, опасения, связанные с сокращением спроса. Хотя мы уже много лет, в каждый кризис, говорим, что у людей доходы падают. А вместе с тем отмечаем, что в банках на депозитах физлиц немеряное количество денег... Разные могут быть объяснения: либо есть дополнительные ресурсы, которые Росстат не видит, либо граждане научились зарабатывать, либо скрывать. Официально, действительно: потребительская способность населения падает, люди живут все хуже. Но если судить по тому, какой спрос сохраняется на жилье… Картина получается более сложная. 

Снижение спроса возможно, но не обвал рынка. Более вероятно некоторое торможение, потом пойдет отложенный спрос. Мы полагаем, что количество сделок сократится примерно на 20% в ближайшей перспективе.

У нас в ЖК «Приморский квартал» квартиры покупали и покупают в основном предприниматели. Бизнес перестроится: логистика все равно нужна, автомобильный бизнес найдет новых партнеров – за провалом всегда следует подъем. 

Снижение цен на первичном рынке маловероятно. Большая часть рынка и застройщиков – под проектным финансированием, банки могут достраивать проблемные объекты. Станут привлекать более сильных застройщиков, но не допустят падения цен.

У нас в «Приморском квартале» хорошо идут продажи, быстрее, чем мы выбираем проектное финансирование, поэтому пока заемные деньги от банка «Санкт-Петербург» для нас стоят не более 1% годовых. С деньгами на достройку этого проекта все в порядке, условия зафиксированы. Сейчас проблемы не с теми проектами, которые реализуются, а с будущими. Мы пока не понимаем условий для начала нового строительства. Если стоимость проектного финансирования увеличится – это не очень хорошо. Потому что кредиты надо обслуживать. Или договариваться с банком, откладывать выплату процентов на конец проекта.

Мы не паникуем: сейчас надо понаблюдать за ситуацией примерно до мая. И уже потом принимать решение, учитывая позицию банков. 

В перечне антикризисных мер отменены пени и штрафы за просрочку ввода в эксплуатацию. Если замедлится приток денег в стройку, то, чтобы не росла банковская задолженность, необходимо изменить пропорции соотношения кредитных средств и денег на эскроу-счетах. Надо сдвинуть баланс в пользу опережающего расходования кредита на приемлемых условиях. Потому что в новой реальности, возможно, придется строить быстрее, чем продавать.

Идею с поэтапным раскрытием эскроу поддерживаю двумя руками. При той инфляции, которая есть, больно смотреть, как на банковском счете тают твои деньги на протяжении всего строительного цикла, около трех лет. Их много, но они превращаются в фантики. Поэтапное раскрытие – это было бы очень мощное подспорье!