Эксперты делают прогнозы по рынку жилья в Петербурге на октябрь 2022 года: скидки, спад спроса и срочные продажи

Мобилизация меняет рынок недвижимости. После 21 февраля страну покинули, по оценкам СМИ, более 250 тысяч человек. Многие из них не собираются возвращаться; часть «релокантов» оформляют доверенности на продажу или сдачу жилья в аренду.

В Финляндию выехали около 60 тысяч россиян, большинство – петербуржцы и жители других регионов Северо-Запада.

Меняются планы у тех, кто угодил под призыв. Отказы от сделок «по причине мобилизации» пока единичны. («Верните аванс, вчера моего мужа призвали в армию», – рассказали в одном из агентств.) Видимо, количество таких случаев будет расти.

Пока еще не отразились на рынке новые правила ипотечного кредитования: «кредитные каникулы» для мобилизованных и т. д. Как и в ситуации с пандемией, государство перекладывает риски, связанные с мобилизацией, на работодателей (сохранять рабочее место, возможно – выплачивать часть зарплаты) и банки. В офисах банков зафиксированы первые случаи отказов в предоставлении займов лицам, по возрасту попадающим в группу риска. Аналитики полагают, что банки будут ужесточать условия: увеличивать первый взнос, требовать дополнительные залоги и т. д.

На вторичном рынке, по отзывам экспертов, реальные сделки проходят по ценам, на 20–25% ниже среднего уровня цен предложения (на сервисах «Авито» или ЦИАН).

«Объявленная в России частичная мобилизация повысила градус неопределенности на рынке, поэтому в ближайшие недели растерянные продавцы вряд ли будут готовы корректировать цены предложения, – говорит руководитель портала IRN.ru Олег Репченко. – Однако через несколько недель владельцы квартир поймут, что по заявленной стоимости жилье не продается, зато конкурентов становится все больше. К ноябрю темпы снижения цен на квартиры, скорее всего, вновь ускорятся».

Как скажется на рынке присоединение к РФ новых территорий – пока неясно. Участники рынка склонны полагать, что теперь об отмене или смягчении санкций говорить вообще не приходится, экономика получит новый толчок к "отрицательному росту", а вооруженное противостояние будет продолжаться. 

Какие ожидать скидки на покупку жилья  

В среднем по России скидки на вторичном рынке превысили 6%, сообщают «Известия» со ссылкой на данные агентства «Этажи». В Москве в случаях срочной продажи скидки могут доходить и до 60%, говорит директор по маркетингу Time Development Ирина Морозова. Управляющий партнер фирмы Savills Дмитрий Халин отмечает, что сейчас на каждого покупателя приходится 15–20 продавцов.

В Петербурге ситуация более спокойная. «Средние цены пока не движутся. Но реальные сделки проходят по ценам, на 20–25% ниже сложившегося среднего уровня, – комментирует директор по продажам АН «Итака» Елена Ледовская. – На уступки готовы идти продавцы (собственники), находящиеся за границей. Но иногда бывает и наоборот: люди решают: «Зачем нам рубли, пусть лучше останется квартира».

«Срочные продажи есть, но пока это единичные случаи, а не система, – полагает генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость» Владимир Гаврильчук. – Есть и обратные случаи – продавцы используют пометку «срочная продажа!» как маркетинговый ход, чтобы привлечь внимание к объекту. При элементарной проверке цена может оказаться вполне рыночной».

По оценкам гендиректора «VIPFLAT – Элитные квартиры» Леонида Рысева, в дорогом сегменте дисконт составляет 10–20%. «Действуют две тенденции, – говорит Леонид Рысев. – Одни не против купить что-то уникальное по приемлемой цене, другие хотят все продать и уехать». 

Рост предложения  

В столичном регионе объем предложения квартир на вторичном рынке бьет рекорды: в августе он находился на исторических максимумах, но по итогам сентября прибавил еще 15–20%, отмечает IRN.ru. Рост количества вариантов обусловлен не столько появлением новых продавцов, сколько торможением сделок по ранее выставленным объектам.

В Петербурге, по сведениям аналитиков ЦИАН, за 2021 год объем предложения на "вторичке" увеличился на 8%. По данным «Итаки», предложение городских квартир плавно растет последние месяцы, этот процесс начался еще до объявления частичной мобилизации.

Сейчас в Петербурге на продажу выставлено около 40 тысяч квартир и комнат. 

Сокращение продаж  

В агентстве «Итака» надеются, что в октябре объем продаж, по крайней мере, сохранится на сложившемся уровне: количество внесенных в сентябре авансов не сократилось. Владимир Гаврильчук отмечает, что после 21 сентября продажи упали примерно на 40%: «Рынок будет адаптироваться. Вторичный рынок более эластичен: в отличие от сегмента новостроек, здесь на продавца не давят себестоимость, ФОТ, обязательства перед банками».

По данным Росреестра, в марте 2022 года в Петербурге на вторичном рынке жилья было зарегистрировано 11,8 тыс. сделок, в мае – около 4 тысяч, в августе – 5,9 тыс. продаж.

Большинство опрошенных NSP участников рынка и экспертов полагают, что спрос по итогам года снизится минимум на 25–30%. Впрочем, отмечают аналитики, любые прогнозы весьма приблизительны: как поведут себя банки, будет ли пересматриваться ключевая ставка, но главное – рынок критически зависит от геополитических событий. 

Что ждет первичный рынок жилья  

Оценки ситуации на рынке новостроек приведены в обзоре NSP. Делать прогнозы, по понятным причинам, девелоперы, как правило, избегают.

По сведениям NSP (обзор по динамике цен на "первичке" будет опубликован в ближайшие дни), в сентябре средние цены в петербургских новостройках в спальных районах снизились на 2,6%, в области – на 1,8%.

«Насколько сократится спрос на первичную недвижимость в октябре? Мне бы тоже хотелось знать ответ на этот вопрос… – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. – Если ситуация (так или иначе) стабилизируется, если не случится чего-то экстраординарного – спрос восстановится. Не полностью. Но хотя бы до уровня августа – начала сентября. Наш потребитель тоже ко многому привычен, как и девелоперы. И на новые потрясения рынок иногда реагирует парадоксально. Главная угроза – ситуация в ипотечном сегменте. Если увеличится число отказов (мобилизованным и подлежащим мобилизации) – спрос провалится на уровень мая, к предыдущим минимумам (в 2,5 раза). Сокращение на 40–50% на протяжении октября – наиболее вероятный сценарий. На 30% – оптимистичный». 

Выводы по "вторичке" и новостройкам  

Снижение цен и сокращение объемов продаж – практически неизбежный сценарий. На вторичном рынке падение будет заметно раньше; в новостройках все процессы носят инерционный характер. Ключевыми факторами будут условия по новым ипотечным займам (снижение числа заявок и рост количества отказов) и величина ставки Центробанка. Не менее важен психологический фон: события на Украине, ход мобилизации. Другие значимые процессы: ужесточение санкций, снижение показателей в экономике, технологическая деградация, проблемы финансовой системы – будут давить на рынок долго и плавно.

Восстановление рынка жилья будет зависеть от возвращения оптимизма и определенности в повседневную жизнь миллионов людей.