В петербургском регионе больше запускают новых ЖК, но меньше вводят
За январь-июль 2026 года в Петербурге и пригородах было выведено в продажу на 3,7% больше жилых проектов, а объем ввода в эксплуатацию сократился на 12,6%.
В Петербурге за семь месяцев текущего года стартовали новые жилые проекты совокупной площадью 640 тыс. кв. м. Это в 1,72 раза меньше, чем за тот же период 2025-го. Такие выводы можно сделать на основе данных Дом.РФ.
Ввод в эксплуатацию тоже просел, хотя и не так радикально: 619 тыс. кв. м в этом году против 774 тыс. в прошлом (минус 20%).
Однако учитывая уже устойчивый тренд перетекания жилищного девелопмента за КАД, анализировать данные Петербурга в отрыве от областных некорректно. В Ленобласти же наблюдается прямо противоположная картина: запуск в этом году прирос почти в 1,68 раза, а ввод — на 7,9%.
Совокупно в двух регионах в январе-июле 2026 года была начата реализация проектов на 1957 тыс. «квадратов» (год назад — 1887 тыс.), завершена — на 919 тыс. (было 1052 тыс.). То есть стартов стало на 3,7% больше, вводов — на 12,6% меньше.
Это нельзя назвать неожиданностью: все участники рынка и эксперты в течение последних как минимум двух лет (с момента повышения ключевой ставки Банка России и ограничения массовой льготной ипотеки) говорят, что объемы строительства будут падать.
Интересно, что в целом по России растут оба показателя: запуски увеличились на 11,5% (22,945 млн кв. м в этом году против 20,581 млн в прошлом), вводы — почти на 16% (15,318 млн против 13,213 млн).
Все это происходит на фоне снижения продаж. Хотя по итогам семи месяцев есть небольшой плюс (5%) к уровню прошлого года, но, во-первых, он обусловлен тем, что начало 2025 года было провальным для жилищного рынка.
А во-вторых, в этом году ситуацию во многом вытянул успешный январь (люди спешили купить жилья с использованием «Семейной ипотеки», пока с 1 февраля ее условия не ужесточились) и активный июнь, когда ожидание новых изменений «семейки» подхлестнуло спрос.
Июль же, по данным последнего еженедельного обзора Дом.РФ от 17 августа, в смысле продаж оказался на 8% хуже прошлогоднего по площади и на 1% — по привлеченным в стройку деньгам.
«Разовые скачки спроса в январе и июне по-прежнему обеспечивают превышение накопленных с начала года продаж над прошлогодними: всего за семь месяцев 2026 года в России продано 12,7 млн кв. м в новостройках (+5% г/г), а объем поступлений в строительство вырос на 9%, до 2,7 трлн рублей», — говорится в обзоре.
Петербургский регион на этом фоне несколько выделяется: и в городе, и в области Дом.РФ отмечает рост продаж.
Росреестр в Петербурге зафиксировал снижение регистраций ДДУ по итогам семи месяцев (на 3,8% год к году), в Ленобласти — рост на 34,4%.
Эксперты уже несколько месяцев говорят о риске затоваривания рынка. Так, Кирилл Холопик, руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ, отмечает, что темпы вывода новых проектов превышают темпы продаж. Это создает проблему перепроизводства, то есть это приведет к тому, что повысится процент непроданных квартир к моменту ввода домов в эксплуатацию.
«На сегодняшний момент он равен примерно 25% по России, но может достигнуть 50% из-за того, что растет доля домов, где продажи начались уже в период низкого спроса, то есть с 1 июля 2024 года, когда была отменена безадресная льготная ипотека. Сейчас доля таких домов составляет 10–15%, а уже к концу года она будет резко расти. То есть этот показатель непроданных квартир рискует повыситься до 50% в 2027 году», — прогнозирует Кирилл Холопик.
Он не видит в ближайшее время факторов для изменения динамики. Массового кредитования не будет до тех пор, пока ставки в банках не опустятся до 10% годовых, поясняет эксперт, а цены на новостройки уже близки к себестоимости и не могут снижаться.
Переизбыток на первичном рынке жилья — это прямое следствие многолетней политики льготной ипотеки, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».
«Дешевые деньги, которые государство вбрасывало в отрасль, создали аномальный, искусственный спрос. Застройщики привыкли к этому «допингу» и перестали бороться за покупателя качеством и ценой, ориентируясь только на наращивание объемов и постоянный рост цен. Теперь, когда массовая льготная ипотека свернута, а базовая ставка остается высокой, мы видим реальную картину: покупатель с «живыми» деньгами ушел, спрос рухнул, а цены остались на пиковых значениях, что тормозит продажи», — комментирует Олег Репченко.
По его наблюдениям, падение спроса затронуло даже элитное жилье, где ипотека практически не используется. Он объясняет это тем, что за последние несколько лет на рынке сложилась парадоксальная ситуация: готовые новостройки нередко стали стоить дешевле новостроек на «котловане». Новостройки потеряли инвестиционную привлекательность, в результате инвесторы фактически ушли с этого рынка.
Олег Репченко также прогнозирует рост перепроизводства: «Продажи новых квартир падают, а новые дома вводятся по инерции».
«Если говорить о перспективе года, то тренд на снижение стоимости новостроек постепенно будет нарастать. Застройщикам придется признать реальность. Они начнут конкурировать, предлагать скидки и акции — по сути, это будет скрытое снижение цен», — резюмирует Олег Репченко.