Улица имени «Сенатора»

Холдинг «Империя», который развивает сеть бизнес-центров «Сенатор», купил у банка ВТБ здание на Большой Морской, 30.

Переход права собственности на объект зарегистрирован в Росреестре. Площадь шестиэтажного здания составляет около 6400 кв.м, участка под ним – 1193 «квадрата». 

Офисное здание построено фактически с нуля в 2004 году на месте дома Вревских. Он также известен как одно из зданий Русского банка для внешней торговли. До конца 1990-х здесь располагался Городской арбитражный суд. Затем дом выкупил банк ВТБ, который и провёл полную реконструкцию. В 2017 году в результате реорганизации банка (присоединения ВТБ24 к ВТБ) и в связи с переездом части служб в квартал «Невская Ратуша» на Новгородской улице ВТБ решил продать актив. Изначально его выставили за 1,23 млрд рублей. В конце прошлого года собственник предложил дисконт более чем в 300 млн, снизив цену до 900 млн. Стоимость сделки с «Империей» не разглашается. Предположительно, покупателю удалось получить дополнительную скидку.

Банк относил объект к категории В. Сеть бизнес-центров «Сенатор», которую развивает «Империя», позиционирует его в А-классе. Запрашиваемая арендная ставка – 2500-2700 руб./кв.м в месяц. Пока что здание свободно полностью.

«Несомненным достоинством объекта является его расположение – в престижной локации, которая подходит для организации представительского офиса, вблизи станции метро «Адмиралтейская». Это здание – объект нового строительства, оно характеризуется современными инженерными системами, хорошей энергообеспеченностью, не является памятником культурного наследия и не имеет связанных с этим ограничений, – комментирует Сергей Владимиров, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Петербурге. –  В то же время большая глубина этажа приводит к недостатку естественного освещения, а планировка рассчитана на банковские нужды, следовательно переоборудование объекта потребует значительных инвестиций. В числе минусов – отсутствие парковки». По оценке JLL, при покупке здания не конечным пользователем, а инвестором стоимость находится на уровне около 75 000 руб./кв.м общей площади с учётом НДС. Такую цену в компании объясняют большой разницей между общим и арендопригодным пространством объекта. Сейчас на 6400 кв.м общей площади приходится лишь 3500 кв.м сдаваемой.

«Изначально цена была довольно высокая. Здание проектировалось как бизнес-центр, но после того, как его купил ВТБ, было адаптировано под банковские нужды, там есть своя специфика в планировках и логистике. Однако локация довольно хорошая», – считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Бизнес-центр на Б. Морской, 30 стал сороковым в портфеле «Сенатора» и шестым – на Большой Морской улице. Общая площадь объектов, по данным собственника, сейчас составляет 352 000 кв.м. По словам Дмитрия Золина, управляющего партнёра сети бизнес-центров «Сенатор», средняя загрузка по сети на конец мая – 98,5%.

Напомним, что в конце прошлого года «Империя» приобрела у компании «Ростелеком» сразу четыре здания на Большой Морской: дома 20, 22, 24 и 26. Здания под номерами 22, 24 и 26 бывший собственник освободит только в конце  года, но офисы в них уже предлагают в аренду. Запрашиваемая ставка – 3000-3200 руб./кв.м. Помещения в доме 20 общей площадью около 3400 «квадратов» фигурируют как свободные. Ставка – от 2500 до 4000 руб./кв.м (самый высокий ценник – на офис на первом этаже площадью 114 кв.м).

По данным Colliers International, общий объём предложения качественной офисной недвижимости в Петербурге на конец I квартала 2019 года насчитывает 3,24 млн кв.м. Из них к классу А относится 1,34 млн кв.м, к классу В – 1,9 млн кв.м офисов.

Инвестиционная сделка между «Империей» и ВТБ – крупнейшая на рынке офисной недвижимости Петербурга с начала 2019 года. В марте были проданы помещения бизнес-центра класса С на Малоохтинском пр., 68, лит. А площадью около 9500 «квадратов» (арендопригодная – около 7000 кв.м). Стоимость сделки – 320 млн рублей. В начале апреля ООО «АВРОРА» (принадлежит девелоперу Александру Виннику) приобрело за 161,9 млн рублей здание (9500 кв.м) бывшей чулочной фабрики «Красное знамя» на ул. Красного Курсанта, 25В, предназначенное под офисы. В феврале бывший офис банка «Фининвест» на ул. Нахимова, 15, лит. Е площадью 2603 кв.м был продан за 132,8 млн рублей. Покупатель – Игорь Антошин, акционер и бывший член совета директоров химического холдинга «ФосАгро». 

Это крупнейшая сделка 2019 года не только в офисном сегменте, но и в целом по рынку, уточняют в Colliers International. По итогам 2018-го офисный сектор сформировал 30% объёма инвестиций в существующие активы, в деньгах это $180 млн. Холдинг «Империя» был крупнейшим инвестором в сегменте благодаря покупке комплекса зданий на Б. Морской, 20–26 у «Ростелекома».

Инвестиционная активность в Петербурге в последние годы нарастает, отмечают в JLL. Доля города в общестрановом объёме сделок увеличилась с 9% в 2016 году до 17% – в 2017-м, а в 2018-м составила уже 22%. По итогам первого квартала 2019 года на Петербург пришлось 23% от общего объёма инвестиций на рынке недвижимости России.

Фото: «Сенатор»