Ипотека упала, но отжалась: в январе 2023 года кредитов под залог ДДУ было выдано в три раза меньше, чем в декабре

Всего за январь 2023 года на приобретение жилья в новостройках граждане взяли 20 117 займов на общую сумму 104,6 млрд рублей, говорится в отчете Банка России. А в декабре – 57 353 кредита под залог ДДУ, на 311,8 млрд рублей. (Снижение по количеству – на 64,9%, по объему – на 66,4%.)

В целом объем выдачи ипотеки в январе 2023 года снизился более чем вдвое: 77,3 тысячи займов на 281,6 млрд рублей против 176,2 тысячи на 696,9 млрд в декабре 2022-го. Но кредитование новостроек провалилось сильнее.

Регулятор, конечно, нашел причины: повышение ставки льготной ипотеки на 1%, ожидание ужесточения требований по резервированию к банкам, которые выдают кредиты с «экстремально низкими ставками» (обещанное с мая 2023 года). Основания выглядят на слишком убедительно. Вряд ли повышение ставки по ипотеке с господдержкой на процент могло привести к такому обвалу. 

Есть еще одно объяснение: «снижение активности… характерно для первого месяца года, меньшего по количеству рабочих дней». Отчасти правда. Но не вся. Два года назад показатели января оказались хуже декабрьских в 1,9 раза, год назад – в 1,7. Но не в 2,9, как в этом году. То есть аномалия все-таки налицо.

В Петербурге выдача кредитов на жилье в новостройках в январе сократились в 2,8 раза, в Ленобласти – в 2,9 (см. табл. 2).

В феврале кредиторы почти отыграли падение. По расчетам ВТБ, в феврале 2023-го российские банки выдали ипотеки на общую сумму 420 млрд рублей – в 1,5 раза выше результата января. Но все же на 12% ниже прошлогодних показателей. Сбербанк по итогам февраля сообщил о приросте ипотеки (без выделения доли по ДДУ) на 45%, в том числе по Петербургу – на 36%.

Цифры, характеризующие рынок ипотеки, «не бьются» с регистрацией ДДУ. Напомним: в январе реализация жилья по договорам долевого участия в Петербурге, по сведениям сервиса DataFlat.ru, снизилась на 4%, в области – на 29%. В феврале падение продолжилось: минус 33% в Петербурге, минус 30% – область. Официальные данные Росреестра будут опубликованы в ближайшие несколько дней.

Максим Жабин, заместитель гендиректора СК «ЛенРусСтрой», оценивает общее падение спроса в первые месяцы 2023 года примерно в 50%, то есть вдвое. Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость», комментирует: «Спад не объясняется исключительно ограничением субсидированных ставок. Слабые показатели требуют экстренного вмешательства. Вот только арсенал сильнодействующих средств исчерпан». Участники рынка робко надеются на некий «отложенный спрос».

Девелоперы и банки пока игнорируют предупреждения регулятора о перегреве рынка и об ужесточении условий. Компания Arsenal возвращает в набор маркетинговых инструментов субсидированную ипотеку под 0,01%, Setl Group с «Уралсибом» запускают кредитную программу с отсрочкой первого взноса («траншевая» ипотека), Группа «Эталон» и банк «Санкт-Петербург» предлагают «ипотеку в рассрочку» – 1% до ввода дома… В конце концов, «принять меры» ЦБ РФ обещает в мае, а до мая еще надо дожить – то есть продавать.

NSP воздержится от выводов: подождем данных Росреестра, будем анализировать «вести с полей».